Binanızın riskli yapı olarak tespit edildiğine dair tebligatı aldığınızda aklınıza gelen ilk soru muhtemelen şudur: "Şimdi ne yapacağım? Ne kadar sürem var? Evimi boşaltmak zorunda mıyım?" Kentsel dönüşümde tahliye süreci, pek çok kişinin farkında olmadan hak kaybı yaşadığı kritik bir aşamadır. Süreleri kaçırmak, yanlış sırayla adım atmak ya da tebligata gereken önemi vermemek telafisi güç sonuçlara yol açabilir.
Bu yazıda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili Uygulama Yönetmeliği'nin 2023–2024 değişiklikleriyle güncellenmiş hali çerçevesinde kentsel dönüşüm tahliye sürecini, yasal süreleri ve hem maliklerin hem kiracıların haklarını adım adım ele alıyorum.
Kentsel dönüşümde tahliye süreci, riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte hukuki olarak işlemeye başlar. Binadaki kat maliklerinden herhangi biri, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslı bir kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti yaptırabilir. Tüm maliklerin onayına gerek yoktur; tek bir malik süreci başlatmaya yeterlidir. Süreci nasıl başlatacağınızı ve başvuruda hangi belgelerin gerektiğini riskli yapı tespiti dilekçe örneği yazımda ayrıntılı ele aldım.
Lisanslı kuruluş, binanın zemin yapısından taşıyıcı sistemine, beton kalitesinden demir donatısına kadar pek çok parametreyi inceleyerek Riskli Yapı Tespit Raporu hazırlar. Rapor Kentsel Dönüşüm Başkanlığı sistemine yüklenerek onaylanır; ardından ilgili tapu müdürlüğüne iletilir ve tapu kütüğüne "Riskli Yapı" şerhi düşülür.
2023 yılında yapılan kanun değişikliğiyle tebligat sistemi köklü biçimde değişmiştir. Artık maliklere tek tek posta tebligatı gönderilmemektedir. Tebligat; tahliye tutanağının yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılması ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi yoluyla gerçekleşir. Muhtarlıktaki ilanın son günü, tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yapılmış sayılır. Bu değişikliğin pratik önemi büyüktür: "Tebligatı görmedim, postaya uğramadım" savunması artık geçersizdir.
Tebligatta şu bilgiler yer alır: binanın riskli yapı olarak tespit edildiği, 15 gün içinde itiraz hakkı bulunduğu ve itiraz edilmez ya da itiraz reddedilirse yapının belirlenen süre içinde boşaltılıp yıkılması gerektiği. Riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kullananların da malik tarafından ayrıca bilgilendirilmesi gerektiği bu tebligatta belirtilir.
Tebligatın kesinleştiği tarihten itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne itiraz edilebilir. İtiraz; yapının sağlam olduğu ya da yapılan teknik testlerin usulüne uygun yürütülmediği gerekçesiyle yapılabilir. İtirazlar, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenen üniversitelerin teknik heyetlerince incelenerek karara bağlanır.
Burada kritik bir ayrımın altını çizmek gerekir: itiraz hakkı yalnızca maliklere aittir. Kiracıların ve yapı üzerinde ipoteği bulunan kişilerin riskli yapı tespitine itiraz hakları bulunmamaktadır. İtiraz reddedilir ya da bu süre içinde itiraz yapılmazsa riskli yapı tespiti kesinleşir ve tahliye süreci başlar.
Riskli yapı tespit kararına karşı idare mahkemesinde iptal davası da açılabilir. Mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı alınması hâlinde tahliye ve yıkım işlemleri dava sonuçlanana kadar askıya alınır. Bu yol, hatalı bir riskli yapı tespitine karşı en etkili hukuki koruma araçlarından biridir. Riskli yapı tespitine itiraz nasıl yapılır ve hangi belgeler gerekir konusunda hazırladığım ayrıntılı rehberi inceleyebilirsiniz.
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, idareye tebligat yapılması ve yapının yıktırılması için bildirimde bulunur. Yetkili makamlar tahliye ve yıkıma ilişkin tutanağı binaya asar; tutanakta belirlenen gün sayısı yazar. Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden de bildirim iletilir.
6306 sayılı Kanun'un güncel haline göre, riskli yapıların yıktırılması için maliklere 90 günü geçmemek üzere tek seferlik süre verilir. Bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmadığı takdirde yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir ve idare doğrudan devreye girer. 2023 öncesinde uygulanan "60 gün + 30 günlük ek süre" sistemi artık geçerli değildir; maliklere tanınan süre tek ve kesintisizdir.
Kiracıya yapılan tebligatta ise binanın riskli olduğu ve belirlenen süre içinde tahliye edilmesi gerektiği açıkça belirtilir. Bu süre, tebligatın kiracıya ulaştığı tarihten itibaren işlemeye başlar; resmi tebligat gelmeden kiracı açısından süre başlamaz.
Binanın boşaltılması aşamasında malikler elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini kapatarak ilgili belgeleri belediyeye sunmak zorundadır. Bu belgeler olmadan yıkım ruhsatı düzenlenmez. 2023 kanun değişikliğiyle abonelik sözleşmelerinin feshi artık doğrudan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından da yapılabilmektedir. Maliklerin abonelikleri kapatmaması hâlinde idare, bu hizmetleri ilgili kurum ve kuruluşlardan resen durdurmasını talep eder.
Abonelik sözleşmelerinin feshi için riskli yapı tespiti haklı neden sayılır; dolayısıyla fesih nedeniyle herhangi bir tazminat yükümlülüğü doğmaz.
Tüm kat malikleri ve kiracılar, tahliye süresi içinde yapıyı fiilen boşaltmak zorundadır. Bu aşamada Nüfus Müdürlüğü'nden yeni ikametgâha taşındığınızı gösteren Adres Bilgileri Raporu almak sonraki işlemler ve kira yardımı başvurusu açısından büyük kolaylık sağlar.
Malikler, binayı boşalttıklarına ve abonelikleri kapattıklarına dair belgeleri belediyeye sunar. Belgelerin tesliminin ardından belediye yıkım ruhsatını düzenler. Malikler evrakları sunmazlarsa idare, tahliye ve yıkımın yapılıp yapılmadığını fiilen tespit ederek tutanağa bağlar ve yıkım ruhsatını bu tutanağa dayalı olarak düzenler.
Yıkım ruhsatı düzenlendikten sonra yapı yıkılır. Malikler yıkımı lisanslı bir yıkım firmasına bizzat yaptırabilir. Süreci kendi üstlenmezlerse idare yıkımı gerçekleştirir ve masrafları hisseleri oranında maliklerden tahsil eder.
Yıkım aşamasından sonra arsa üzerinde yeniden yapılaşma süreci başlar. Bu süreçte müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve arsa paylarının belirlenmesi kritik hukuki adımları oluşturur. Maliklerin bu aşamada hangi çoğunlukla karar alacağını ve karara katılmayan paydaşlara ne olacağını kentsel dönüşümde salt çoğunluk yazımda ayrıntılı açıkladım. Çoğunluğun aldığı kararlar karşısında azınlıkta kalan maliklerin haklarını ise kentsel dönüşümde azınlık malik hakları başlıklı yazımda ele aldım. Müteahhitle imzalayacağınız sözleşmede nelere dikkat etmeniz gerektiğini öğrenmek için de kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi rehberimi incelemenizi öneririm.
Kentsel dönüşüm tahliye sürecinde yasal süreleri kaçırmak ciddi hak kayıplarına ve yaptırımlara neden olur. 2023–2024 kanun ve yönetmelik değişiklikleriyle güncellenen süreler şunlardır:
| Aşama | Süre | Başlangıç Noktası |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespitine itiraz | 15 gün | Tebligatın kesinleştiği tarih (muhtarlık ilanının son günü) |
| Tahliye ve yıkım süresi | En fazla 90 gün (tek seferlik) | Tahliye tebligatının kesinleşmesi |
| Kira yardımı başvurusu | 1 yıl içinde | Tahliye tarihinden itibaren |
| İdari işlemlere karşı iptal davası | 30 gün | İdari işlemin tebliği |
Önemli not: 2023 öncesinde uygulanan "60 gün + 30 günlük ek süre" sistemi artık geçerli değildir. Güncel kanun metninde maliklere yalnızca 90 günü geçmemek üzere tek seferlik süre öngörülmektedir.
Tebligat artık muhtarlık ilanı yoluyla tüm hak sahiplerine yapılmış sayılmaktadır. Adresinizi güncel tutmak ve e-Devlet bildirimlerini düzenli takip etmek bu nedenle son derece önemlidir.
Tahliye sürecinde malik olarak sahip olduğunuz haklar yalnızca "evi boşaltmak"tan ibaret değildir. Hukuki sürecin her aşamasında aktif biçimde hak arayışında bulunabilirsiniz.
Riskli yapı tespitine itiraz hakkı: 15 günlük süre içinde itiraz ederek teknik heyetin inceleme yapmasını sağlayabilirsiniz. Hatalı bir riskli yapı tespiti bu yolla ortadan kaldırılabilir.
İdare mahkemesinde iptal davası açma hakkı: 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir.
Müteahhit seçimi ve sözleşme denetimi hakkı: Malikler salt çoğunlukla müteahhit belirler. Sözleşme imzalamadan önce kentsel dönüşümde kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği yazımı incelemenizi, sözleşmenin de mutlaka bağımsız hukuki denetimden geçirilmesini öneririm.
Arsa payına itiraz hakkı: Yeni yapıda size düşen bağımsız bölüm, mevcut arsa payınıza göre belirlenir. Arsa payınızın hatalı hesaplandığını düşünüyorsanız arsa payı düzeltme davası yoluna başvurabilirsiniz.
Kat karşılığı sözleşmeyi feshetme hakkı: Müteahhidin edimlerini yerine getirmemesi hâlinde sözleşmeyi feshederek tazminat talep etmek mümkündür. Bu konudaki hukuki süreç ve koşulları kat karşılığı inşaat sözleşmesi iptal davası yazımda ayrıntılı açıkladım.
Hisseli tapularda tahliye süreci çok daha karmaşık bir hal alabilir; paydaşlar arasındaki anlaşmazlıklar süreci fiilen tıkayabilir. Bu konuyu kentsel dönüşümde hisseli tapu başlıklı yazımda ayrıca ele aldım.
Kiracılar için kentsel dönüşüm tahliye süreci maliklere kıyasla farklı biçimde işler ve bu farkın iyi kavranması gerekir.
Kiracıların riskli yapı tespitine itiraz hakkı yoktur. İtiraz hakkı yalnızca maliklere tanınmıştır. Kiracılar bu aşamada sürece müdahil olma imkânına sahip değildir.
Kira sözleşmesi ne olur? Riskli yapı kararı verilmesi hâlinde kira sözleşmesi 6306 sayılı Kanun gereğince kendiliğinden sona erer. Ancak bu durum kiracının derhal taşınması gerektiği anlamına gelmez; yasal tahliye süreleri yine geçerliliğini korur.
Kiracıya nasıl bildirim yapılır? Malik, riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra kiracıya ayrıca bildirim yapmakla yükümlüdür. Kiracıya yapılan resmi tebligattan itibaren tahliye süresi başlar; resmi tebligat gelmeden yasal süre işlemeye başlamaz.
Kiracı tahliyeyi reddederse ne olur? Yasal süre dolmasına karşın kiracı tahliyeyi gerçekleştirmezse idare, kilitli kapıları açmak dahil tüm önlemleri alarak mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvvetleri marifetiyle zorla tahliyeyi uygular. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerine de idare tarafından son verilir.
Malik, Türk Borçlar Kanunu'nun 350/2. maddesi uyarınca yeniden inşa gerekçesiyle tahliye davası da açabilir. Ancak bu yol uygulamada daha uzun sürmektedir; ayrıca Yargıtay içtihatları gereği dava açılırken imarca onaylı mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Bu nedenle çoğunlukla 6306 sayılı Kanun'un sunduğu idari yol tercih edilmektedir.
Kiracının hakları nelerdir? Kiracılar 6306 sayılı Kanun kapsamında bir defaya mahsus taşınma yardımı alabilir. 2026 yılı itibarıyla bu destek tutarı 125.000 TL olarak belirlenmiştir. Konut satın almak isteyen kiracılar, Bakanlık ile protokol imzalamış bankalardan sağlanan faiz destekli kredilerden de yararlanabilir.
Tahliye sürecini mali açıdan destekleyen en önemli araçlardan biri devlet kira yardımıdır. Kira yardımından yararlanabilmenin temel şartı, binanın anlaşma yoluyla tahliye edilmesidir. Zorla tahliye hâlinde bu destekten yararlanılamaz.
2026 yılı sonuna kadar geçerli olan "Yarısı Bizden" kampanyası kapsamında, riskli yapı ilan edilen konutlar için 875.000 TL hibe, 875.000 TL faiz destekli kredi ve 125.000 TL taşınma desteği sağlanmaktadır. Bu desteklerden eksiksiz yararlanmak için süreci doğru ve zamanında yönetmek kritik önem taşımaktadır.
Kira yardımına başvurabilecek kişiler şunlardır: riskli yapıdaki malikler, sınırlı ayni hak sahipleri ve kiracılar. Başvuru için tahliye tutanağı veya abonelik kapatma belgeleri, tapu belgesi (malikler için), kira sözleşmesi (kiracılar için) ve yeni adrese ilişkin ikametgâh belgesi gerekmektedir. Başvuruyu tahliye tarihinden itibaren 1 yıl içinde yapmanız zorunludur.
Dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta şudur: kira yardımı ve faiz desteğinden aynı anda yararlanmak kural olarak mümkün değildir. Hangisinin sizin için daha avantajlı olduğunu, güncel tutarları ve başvuru koşullarının tamamını kentsel dönüşümde kira yardımı yazımda bulabilirsiniz.
Yasal tahliye süresini ihlal etmenin sonuçları ağırdır ve kanunda açıkça düzenlenmiştir.
İdare, mülki amirin yazılı izniyle kolluk kuvvetleri marifetiyle zorla tahliyeyi gerçekleştirir. Verilen süre içinde yapı yıktırılmazsa idare, elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerini resen keser. Riskli yapının tespiti, tahliyesi ve yıkım işlemlerine engel olan kişiler hakkında Türk Ceza Kanunu hükümleri çerçevesinde Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. İdarenin gerçekleştirdiği yıkımın masrafları ise hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir.
Öte yandan, riskli yapı kararına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılmış ve yürütmenin durdurulması kararı alınmışsa tahliye ve yıkım bu kararın varlığı süresince askıya alınır. Bu hukuki imkânı değerlendirmek için sürelerin doğru hesaplanması ve zamanında dava açılması şarttır. Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşabileceğiniz hukuki sorunların tamamını kentsel dönüşüm avukatı: riskli yapı, hukuki süreç ve haklar yazımda ele aldım.
Tahliyeyi gerçekleştiren malikler açısından en ağır senaryolardan biri, inşaatı üstlenen müteahhidin yapı tamamlanmadan iflas etmesidir. Bu durumda malikler hem evlerini terk etmiş hem de yeni bağımsız bölümlerine kavuşamamış olur. Kentsel dönüşümde müteahhit iflası ve malik hakları konusunu ve bu durumda başvurulabilecek hukuki yolları ayrı bir yazıda kapsamlı biçimde inceledim.
Bu tür riskleri başından önlemek için tahliye öncesinde müteahhit sözleşmesinin titizlikle hazırlanması ve bağımsız hukuki denetimden geçirilmesi şarttır.
Riskli yapı yıkıldıktan sonra yeniden yapılaşma aşamasında malikler imar artışı imkânından yararlanabilir. Bu artış, yeni inşaatta daha fazla inşaat alanı elde etmenizi sağlar. Hangi koşullarda ne kadar artış talep edebileceğinizi ve hesaplamanın nasıl yapıldığını kentsel dönüşümde imar artışı ve emsal hesaplama yazımda bulabilirsiniz.
Yeniden yapılaşmada her malike düşecek bağımsız bölüm, arsa payı oranına göre belirlenir. Arsa payınızın hatalı hesaplandığını ya da usulsüzlük yapıldığını düşünüyorsanız arsa payı düzeltme davası yoluna başvurabilirsiniz. Tahliye sürecine ilişkin aklınızdaki tüm soruların yanıtlarını ise kentsel dönüşümde en çok merak edilen 120 soru ve 120 cevap rehberimde bulabilirsiniz.
2023 kanun değişikliğiyle tebligat artık posta yoluyla bireysel olarak yapılmamaktadır. Tahliye tutanağının binaya asılması ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilmesiyle tebliğ gerçekleşmiş sayılır; e-Devlet bildirimi de buna eşlik eder. Adresinize posta gelmemiş olması süreci durdurmaz. Bu nedenle e-Devlet bildirimlerini düzenli takip etmeniz hayati önem taşır.
Malik olarak kiracıya yazılı ihtarname göndererek tahliyeyi talep edebilirsiniz. Kiracı yine de çıkmazsa 6306 sayılı Kanun kapsamında mülki amirin izniyle kolluk yardımıyla tahliye sağlanabilir ya da TBK md. 350/2 uyarınca tahliye davası açılabilir. Her iki yolun koşulları farklı olduğundan hukuki değerlendirme yaptırmanızı öneririm.
Evet. Riskli yapı kararı hâlinde kira sözleşmesi 6306 sayılı Kanun gereğince kendiliğinden sona erer. Sözleşmenin devam ediyor olması tahliyeyi engelleme gerekçesi sayılmaz.
Güncel kanun metnine göre maliklere tanınan süre en fazla 90 gün olmak üzere tek seferlik uygulanır. 2023 öncesindeki "60 gün + 30 günlük ek süre" sistemi artık geçerli değildir.
Tahliyenin tebligatla gerçekleşmesi ve binanın anlaşma yoluyla boşaltılması şartıyla kiracılar 2026 yılı itibarıyla 125.000 TL taşınma yardımı alabilir. Başvuru için ilgili belediyeye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne gerekli belgelerle başvurulması gerekir.
Hayır. Tahliye yükümlülüğü, müteahhitle anlaşılıp anlaşılmadığından tamamen bağımsızdır. Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra tahliye yasal bir zorunluluktur. Müteahhit seçimi ve sözleşme süreci tahliyeden bağımsız olarak yürütülmeli; hukuki güvenceler sözleşmeye önceden yerleştirilmelidir.
İdeal olan, riskli yapı tespiti tebligatını öğrenir öğrenmez bir kentsel dönüşüm avukatına danışmaktır. 15 günlük itiraz süresi son derece kısadır; bu süreyi kaçırmak en temel hukuki savunma aracınızı elinizden alır. Ankara'da Ankara kentsel dönüşüm avukatı olarak, İstanbul'da İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ve Antalya'da Antalya kentsel dönüşüm avukatı olarak vekâletname ile uzaktan hizmet sunmaktayım.
Kentsel dönüşümde tahliye süreci; kısa görünen ama son derece sıkı yasal kısıtlamalar içeren, hem malikler hem kiracılar açısından hak kayıplarının en sık yaşandığı aşamadır. Tebligatın muhtarlık ilanıyla gerçekleştiğini ve posta beklemeksizin sürenin başlayabileceğini bilmek, 15 günlük itiraz hakkını ve 90 günlük tek seferlik tahliye süresini kaçırmamak, abonelikleri zamanında kapatmak ve kira yardımı başvurusunu 1 yıllık süre dolmadan yapmak sürecin sağlıklı yönetilmesi açısından temel adımlardır. Tahliye öncesinde müteahhit sözleşmesinin hukuki denetimden geçirilmesi ise ileride doğabilecek uyuşmazlıkları ve mağduriyetleri büyük ölçüde önler.
Tahliye süreci yönetimi, riskli yapı tespitine itiraz, müteahhit sözleşmesi denetimi, arsa payı analizi ya da kentsel dönüşüm sürecinin tamamında hukuki danışmanlık almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Ankara, İstanbul ve Antalya'da vekâletname ile uzaktan hizmet sunulmaktadır.
TR 
EN 
AR 
RU 
FA 
