Hisseli tapu; bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin —örneğin 1/2, 1/4 veya 1/8 gibi oranlarda— birlikte pay sahibi olduğu mülkiyet yapısını ifade eder. Hukuki olarak bu yapı iki farklı biçimde karşımıza çıkar:
Bu iki yapı arasındaki fark, kentsel dönüşüm sürecinde son derece kritik hukuki sonuçlar doğurur. Türkiye'de 2000 yılı öncesinde inşa edilen binaların büyük bölümü kat mülkiyeti kurulmadan, yalnızca arsa payı tapusuyla tescil edilmiştir. İstanbul özelinde bu oran yüzde yetmişe kadar çıkmaktadır. Söz konusu yapılar kentsel dönüşüm kapsamına girdiğinde, hissedarlar arasında anlaşmazlıklar kaçınılmaz hale gelmekte; süreç kilitlenmekte ya da hak kayıpları yaşanmaktadır.
Önemli: Hisseli tapunuzu kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce mutlaka bir uzman avukatla değerlendirin. Arsa payınızın doğru hesaplanması ve haklarınızın korunması için Ankara Kentsel Dönüşüm Avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Hisseli tapu sahipleri, kentsel dönüşüm sürecinde aşağıdaki sorunlarla sıklıkla karşılaşmaktadır:
Birden fazla paydaşın varlığı; müteahhit seçiminden sözleşme şartlarına, kira yardımı başvurusundan tahliye takvimine kadar her aşamada anlaşmazlık riskini artırır. Özellikle miras yoluyla oluşan geniş hissedar topluluklarında bir kısmına hiç ulaşılamaması süreci tamamen kilitleyebilir.
Binanın ilk inşaatında yanlış kurulan arsa payları, kentsel dönüşümde her malike verilecek yeni bağımsız bölümün büyüklüğünü ve değerini doğrudan belirler. Payınız haksız biçimde düşük tescil edilmişse, dönüşüm sonrasında hak ettiğinizden daha az yararlanırsınız. Bu konuyu daha ayrıntılı ele alan Arsa Payı Düzeltme Davası sayfamızı incelemenizi öneririz.
Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde bu durum tapu sicilinin beyanlar hanesine şerh edilir. Hisseli taşınmazda bu şerh tüm hisseleri etkiler; "benim payım küçük, beni bağlamaz" savunması hukuken geçersizdir.
Hisseli tapulu yapılarda kat mülkiyeti bulunmadığından bankalar kredi açmakta güçlük çeker. Bu durum dönüşüm maliyetlerini karşılamayı ciddi ölçüde zorlaştırmaktadır.
Hisseli tapularda ipotek, haciz veya intifa hakkı gibi kayıtlar mevcut olabilir. 6306 sayılı Kanun, dönüşüm için geliştirilen hukuki mekanizmalar çerçevesinde bu tür şerhlerin süreci tamamen kilitlememesi için özel hükümler içermekle birlikte her dosyanın tapu kaydı ayrıca ve ayrıntılı biçimde incelenmelidir.
6306 sayılı Kanun'da 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete ile yapılan değişikliklerle, riskli yapılarda dönüşüm kararı için aranan çoğunluk oranı toplam arsa paylarının üçte ikisinden salt çoğunluğuna (arsa paylarının %50+1'i) indirilmiştir. 4 Şubat 2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişiklikleriyle bu düzenleme pekiştirilmiş; inşaat ruhsatı dahil tüm işlemlerin salt çoğunluk kararıyla yürütülebilmesi mümkün hale gelmiştir.
Bu değişiklik hisseli tapu sahipleri açısından iki yönlü sonuç doğurur:
Olumlu yönü: Dönüşümü engelleyen azınlık paydaşların süreci sonsuza dek dondurması artık mümkün değildir.
Dikkat gerektiren yönü: Salt çoğunluk kararına katılmayan paydaşların arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından açık artırmayla önce diğer paydaşlara, alıcı çıkmazsa üçüncü kişilere, onlara da satılamazsa Bakanlık veya TOKİ'ye satılabilmektedir. Bu satışın rayiç değerin altında yapılmaması yasal güvence altındadır; ancak bu süreci hukuki danışmanlık almadan yönetmek ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Kritik Hatırlatma: Salt çoğunluk hesabı kişi sayısı üzerinden değil, tapudaki arsa payı oranları üzerinden yapılır. Dolayısıyla arsa payınızın doğru tescil edilmiş olması belirleyicidir. Konu hakkında ayrıntılı bilgiye Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Salt çoğunluk kararına katılmayan veya katılamayan paydaşlar da önemli haklara sahiptir. 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesi uyarınca karara katılmayan maliklere usulüne uygun tebligat yapılması zorunludur. 2026 yılı itibarıyla tebligat yöntemleri şunlardır:
Tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde teklifin incelenerek kararın kabul edilip edilmediğinin bildirilmesi gerekir. Bu sürenin kaçırılması, arsa payınızın satışa çıkarılması sonucunu doğurabilir. Ayrıca tebligat usulünün hatalı uygulanması, alınan kararın iptal davasına konu edilmesini mümkün kılabilir.
Azınlık paydaş olarak haklarınızın kapsamını öğrenmek için Kentsel Dönüşümde Azınlık Malik Hakları sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Hisseli tapularda en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı belirlenmemiş olmasıdır. Örneğin 150 m² bir daire ile 70 m² bir daireye aynı arsa payının verilmesi ya da müteahhidin kendisine haksız biçimde fazla pay ayırması bu davanın açılmasına zemin hazırlar.
Arsa payı düzeltme davası şu durumlarda açılabilir:
Yargıtay İçtihadından Önemli Not: Kat irtifakı kurulmasında bizzat imza atan ya da vekâleten temsil edilen kişilerin arsa payı düzeltme davası açma ehliyeti Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından sınırlandırılmıştır. Bu nedenle dava açmadan önce mutlaka bir avukattan hukuki değerlendirme alınması gerekir.
Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır; genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanır. Konu hakkında kapsamlı bilgiye Arsa Payı Düzeltme Davası sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Hisseli taşınmazlarda paydaşların anlaşamaması durumunda başvurulan izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, kentsel dönüşüm süreciyle sıkça iç içe geçer. Bu dava; taşınmazın aynen taksimi veya —imar kuralları nedeniyle aynen bölüşüm çoğunlukla mümkün olmadığından— icra dairesi aracılığıyla açık artırmayla satışı yoluyla ortaklığın sona erdirilmesini sağlar.
7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine eklenen 16. fıkra çerçevesinde; yıkım sonrası arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Ancak bu dava açılmış olması, paydaşların salt çoğunluğuyla dönüşüm kararı alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.
Riskli yapı yıkıldıktan sonra tapu kaydındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı terkin edilir; tapu arsa tapusuna döner ve elbirliği mülkiyeti şekline girer. Bu aşamada açılan izale-i şuyu davalarında mahkeme, ihale sonucunu bekletici mesele yapmalıdır; zira açık artırma tamamlanınca tapudaki malik sıfatı değişecek ve davanın tarafları etkilenecektir.
Eylül 2023 itibarıyla izale-i şuyu davaları açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Taraflar arabuluculuk sürecinde uzlaşırsa —satış, kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya pay devri gibi çözümler üzerinde anlaşma sağlanırsa— yıllarca sürebilecek ve ciddi masraflara yol açabilecek dava sürecinden kurtulmuş olunur.
Miras yoluyla oluşan hisseli tapular, kentsel dönüşümde en çok sorun yaratan durumların başında gelir. Miras bırakanın vefatından sonra taşınmaz yasal olarak mirasçılara geçer; ancak mirasçılar veraset ilamını almadan ve intikal işlemlerini tamamlamadan resmî malik sıfatı kazanamaz. Bu durumda tapuda genellikle "mirasçıları" ifadesi yer alır; bu elbirliği mülkiyetidir.
Bu durumda şu adımlar kritik öneme sahiptir:
Mirasçıların anlaşamaması hâlinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak taşınmazın satılması veya aynen taksimi için izale-i şuyu davası açılabilir. Riskli yapı tespiti yapılmış ve dönüşüm süreci başlamışsa anlaşmazlık çözülene kadar süreç kilitlenebilir; bu nedenle erken hukuki müdahale büyük önem taşır.
Elbirliği mülkiyetinde her mirasçının payı bireysel olarak tespit edilmemiştir. Bu yapıda salt çoğunluk hesabı yapılamaz, müteahhitle bireysel görüşme yürütülemez, kira yardımına bireysel başvuru yapılamaz.
Çözüm: Tüm mirasçıların katılımıyla ya da mahkeme kararıyla elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülür. Bu adım iki temel yararı beraberinde getirir:
Hisseli taşınmazlarda müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem bireysel hakları hem de tüm paydaşlar arasındaki dengeyi doğrudan etkiler. Bu sözleşmede özellikle aşağıdaki noktalara dikkat edilmelidir:
Sözleşme hazırlama ve denetim süreçleri hakkında ayrıntılı bilgiye Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği sayfalarımızdan ulaşabilirsiniz.
Müteahhidin iflas etmesi durumunda paydaş haklarının nasıl korunacağını öğrenmek için Kentsel Dönüşümde Müteahhit İflası ve Malik Hakları sayfamızı inceleyebilirsiniz. Sözleşmenin iptali gerektiğinde izlenecek yola ilişkin ise Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İptal Davası sayfamız rehberlik edecektir.
6306 sayılı Kanun uyarınca, riskli yapı tespiti kesinleşip bina tahliye edildiğinde hisseli tapu sahipleri devlet kira yardımından yararlanabilir. Hissedarlar kira yardımından arsa payları oranında faydalanır; bu oran kira yardımı miktarını doğrudan etkiler.
2026 yılı itibarıyla başvurular, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yapılmaktadır. Kira yardımı tutarları proje bazında belirlenmekte olup güncel rakamlara, başvuru belgeleri listesine ve süreç detaylarına Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Hisseli tapuyu kentsel dönüşümden önce bireysel olarak ayırabilir miyim?
Hayır. Hissenizi tek başına ayırmanız mümkün değildir. Ancak yeniden yapılaşma tamamlandığında her bağımsız bölüm için ayrı tapu oluşturulur.
Bir paydaş sürece hiç katılmıyor ve ulaşılamıyorsa ne olur?
Salt çoğunluk kararına katılmayan ya da katılamayan paydaşın arsa payı, usulüne uygun tebligat yapılmasının ardından Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından açık artırmayla önce diğer paydaşlara, alıcı çıkmazsa üçüncü kişilere, onlara da satılamazsa Bakanlığa ya da TOKİ'ye satılır.
Arsa payım hatalı belirlenmişse kentsel dönüşümde mağdur olurum mu?
Evet. Arsa payı, yeni inşaatta alacağınız bağımsız bölümün büyüklüğünü ve değerini doğrudan belirler. Payınız haksız biçimde düşük tescil edilmişse arsa payı düzeltme davası açmanız gerekebilir. Detaylar için Arsa Payı Düzeltme Davası sayfamıza bakınız.
Riskli yapı tespitine itiraz edebilir miyim?
Evet. Tespit tebliğinden itibaren 15 gün içinde itiraz hakkınız mevcuttur. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nasıl Yapılır? sayfamız bu konuda size yol gösterecektir.
Riskli yapı tespiti için dilekçe nasıl hazırlanır?
Riskli Yapı Tespiti Dilekçe Örneği sayfamızdan örnek dilekçeye ve adım adım başvuru rehberine ulaşabilirsiniz.
Tapu iptal davası açmam gerekirse ne yapmalıyım?
Hisseli tapularda üçüncü kişiler aleyhine açılabilen tapu iptal ve tescil davası için Tapu İptal Davası Nasıl Açılır? sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Hisseli tapumla ilgili daha fazla soruya yanıt bulmak istiyorum.
Kentsel Dönüşümde En Çok Merak Edilen 120 Soru 120 Cevap sayfamız kapsamlı bir başvuru kaynağı niteliğindedir.
Hisseli tapu, kentsel dönüşüm sürecinde tek başına bile yönetimi son derece güç bir hukuki zemin oluşturur. Bu zemin üzerine miras anlaşmazlıkları, hatalı arsa payları, müteahhit sözleşmeleri ve azınlık hissedar baskısı gibi katmanlar eklendiğinde risk daha da derinleşir.
Aşağıdaki durumlardan herhangi birini yaşıyorsanız profesyonel hukuki destek almak zorunludur:
Kentsel dönüşüm avukatının rolü yalnızca dava açmak değil; çoğunlukla dava çıkmadan süreci güvenli ilerletmek, süreleri kaçırmamak, sözleşmeyi sağlamlaştırmak ve hak kaybını önlemektir. Avukat, kentsel dönüşüm sürecinin sigortasıdır.
Bölgenize göre sayfalarımıza göz atabilirsiniz:
Hisseli tapunuzla ilgili hukuki süreç hakkında genel bir değerlendirme için Kentsel Dönüşüm Avukatı – Riskli Yapı Hukuki Süreç ve Haklar sayfamızı da inceleyebilirsiniz.
Hisseli tapu incelemesi, arsa payı değerlendirmesi, müteahhit sözleşmesi denetimi ya da kentsel dönüşüm sürecinin tamamında hukuki danışmanlık almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Ankara, İstanbul ve Antalya'da vekâletname ile uzaktan hizmet sunulmaktadır.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz ve avukat–müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Bireysel durumunuz için mutlaka bir avukattan kişiselleştirilmiş hukuki danışmanlık alınız.
TR 
EN 
AR 
RU 
FA 
