Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasını veya arsa payını müteahhide devretmesi, müteahhidin de karşılığında arsa üzerinde bina inşa ederek belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanan sözleşmedir.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki sözleşmeler, 6306 sayılı Kanun'un getirdiği bina tamamlama sigortası zorunluluğu, hakediş usulü satış kısıtlaması ve kademeli arsa payı devri gibi ek yükümlülükler nedeniyle standart kat karşılığı sözleşmelerinden önemli ölçüde farklılaşır. Bu nedenle müteahhidin sunduğu standart sözleşme metni imzalanmadan önce mutlaka bir kentsel dönüşüm avukatına inceletilmelidir.
Sözleşme hazırlanmadan önce bilinmesi gereken güncel mevzuat değişiklikleri:
Önemli uyarı: Bu sözleşme yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Her projenin imar durumu, arsa payı dağılımı ve taraf koşulları farklıdır. İmzalamadan önce bir kentsel dönüşüm avukatına inceletmeniz zorunludur. Aşağıdaki sözleşme örneği Ankara, İstanbul ve Antalya'daki kentsel dönüşüm projelerinde uygulamada karşılaşılan sorunlar gözetilerek malik haklarını öncelikli tutan bir yapıda hazırlanmıştır.
Dikkat: Bu sözleşme Türk Borçlar Kanunu md. 237 uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır. Adi yazılı veya noter onaylı sözleşmeler hukuken geçersizdir.
Arsa Sahibi/Malikler: Ad Soyad: …………………………… TC Kimlik No: …………………………… Adres: …………………………… (Birden fazla malik varsa hepsi ayrı ayrı yazılır)
Yüklenici/Müteahhit: Şirket Unvanı: …………………………… Vergi No: …………………………… Ticaret Sicil No: …………………………… Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi No ve Grubu: …………………………… Yetkili İmza: ……………………………
Avukat notu: Müteahhidin Ticaret Sicili kaydını, yapı müteahhitliği yetki belgesini (A–E grubu) ve SGK/vergi borcu durumunu imzadan önce mutlaka kontrol edin. Bakanlık Yetkili Müteahhitler Listesi e-devlet üzerinden ücretsiz sorgulanabilir. Borçlu veya yetki belgesi olmayan müteahhitle masaya oturmayın.
İşbu sözleşme; aşağıda tapu bilgileri yazılı taşınmaz üzerinde, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili mevzuat çerçevesinde yürütülecek kentsel dönüşüm kapsamında, arsa sahiplerinin arsa paylarını yükleniciye devri karşılığında yüklenicinin bağımsız bölümleri inşa ederek maliklere teslim etmesi esasına dayanmaktadır.
Taşınmaz Bilgileri: İl / İlçe / Mahalle: …………………………… Ada / Parsel No: …………………………… Yüzölçümü: …………… m² Tapu Kaydındaki Toplam Arsa Payı: …………………………… Mevcut Yapı Riskli Yapı Karar No: ……………………………
Avukat notu: Tapu üzerindeki ipotek, haciz, şerh gibi takyidatların varlığı avukat aracılığıyla sözleşme öncesinde araştırılmalıdır. Takyidatlı taşınmazlarda dönüşüm süreci kilitlenebilir. Ayrıca imar planı, emsal ve TAKS/KAKS değerleri de sözleşme öncesinde incelenmelidir.
Tamamlanacak yapıda oluşacak bağımsız bölümler aşağıdaki şekilde paylaştırılacaktır:
Arsa sahiplerine verilecek bağımsız bölümler: …………………………………………………………………… (Kat, numara, net kullanım alanı m², cephe yönü ayrı ayrı yazılmalıdır)
Yükleniciye verilecek bağımsız bölümler: ……………………………………………………………………
Bağımsız bölüm dağılımını gösteren kat planı bu sözleşmenin ayrılmaz parçası olan EK-2'de yer almaktadır.
Avukat notu: Sözleşmede "90 m² brüt" yazan daire net kullanım alanı itibarıyla 75–78 m²'ye düşebilir. Mutlaka net kullanım alanı olarak belirtin. Hangi katın, hangi cephenin size verileceği kat planıyla birlikte sözleşme eki olmalıdır. "Müteahhit uygun gördüğü bölümü verir" gibi ifadelerden kesinlikle kaçının.
Yüklenici, yapı ruhsatının alınmasından itibaren en geç 24 (yirmidört) ay içinde, her halükarda …/…/202.. tarihine kadar tüm bağımsız bölümleri teslim etmeyi taahhüt eder.
| Aşama | Son Tarih |
|---|---|
| Ruhsat başvurusunun yapılacağı son tarih | …/…/202.. |
| Ruhsatın alınacağı son tarih | …/…/202.. |
| Kaba inşaat tamamlanma tarihi | …/…/202.. |
| Bağımsız bölüm teslim tarihi | …/…/202.. |
Bu tarihlerin aşılması halinde yüklenici, geciken her takvim günü için söz konusu bağımsız bölümün bulunduğu ilçedeki emsal kira bedelinin 1/30'u oranında cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder. Cezai şart teminat mektubundan resen mahsup edilir.
Mücbir sebep halleri (deprem, salgın hastalık, yasal grev vb.) ancak yazılı bildirim ve belgeleme koşuluyla süre uzatımı gerekçesi sayılabilir. Mücbir sebep süresi 90 günü aşamaz.
Avukat notu: "İnşaat koşullarına göre teslim edilecektir" veya "ruhsattan itibaren 24 ay" gibi muğlak ifadeler müteahhide ruhsatı geciktirme fırsatı tanır. Ankara ve İstanbul mahkemelerinde açılan gecikme tazminatı davalarının büyük çoğunluğu bu tür belirsiz tarih ifadelerinden kaynaklanmaktadır. Tüm tarihler gün/ay/yıl olarak kesin yazılmalıdır.
Arsa payı devri kademeli olarak aşağıdaki takvime göre yapılır:
| Aşama | Koşul | Devredilecek Pay |
|---|---|---|
| 1. Devir | Temel vizesi alındığında | %25 |
| 2. Devir | Kaba inşaat tamamlandığında | %25 |
| 3. Devir | İnce işler tamamlandığında | %25 |
| 4. Devir | Yapı kullanma izni (iskan) alındığında | %25 |
Her aşamadaki devir, malikler tarafından avukat huzurunda ve tapuda bizzat gerçekleştirilir. Bu takvime aykırı şekilde yapılan devir talepleri malik tarafından reddedilebilir.
Yükleniciye verilen arsa payları üzerine üçüncü kişi lehine ipotek tesis edilmesi, haciz uygulanması veya devir yapılması halinde malikler sözleşmeden tazminatsız dönme hakkına sahiptir.
Avukat notu: İnşaat başlamadan tüm arsa payını devreden malikler, müteahhidin iflası halinde tapuyu geri almak için yıllarca dava açmak zorunda kalabilir. İstanbul Fikirtepe ve Gaziosmanpaşa'da bu nedenle açılmış yüzlerce aktif dava bulunmaktadır. Kademeli devir modeli en güçlü malik korumasını sağlar.
Yüklenici, yapı ruhsatının alınmasından önce aşağıdaki iki seçenekten birini yerine getirmekle yükümlüdür:
Seçenek A — Bina Tamamlama Sigortası: Hazine ve Maliye Bakanlığı'nca yetkilendirilmiş bir sigorta şirketinden bina tamamlama sigortası yaptırılacak ve poliçe aslı sözleşme eki olarak maliklere teslim edilecektir. Sigorta poliçe numarası: ……………………………
Sigorta poliçesi yürürlükte olmaksızın inşaata başlanması halinde malikler sözleşmeden tazminatsız dönme hakkına sahiptir.
Seçenek B — Banka Teminat Mektubu: 13 Aralık 2024 tarihli Resmi Gazete değişikliğiyle belirlenen oranda (%6), koşulsuz ve cayılamaz banka teminat mektubu sözleşme ekine konulacaktır. Teminat mektubu orijinal numarası: ……………………………
Mektubun geçerlilik süresi teslim tarihinden en az 6 ay sonrasına uzanmalıdır.
Avukat notu: Ankara, İstanbul ve Antalya'da son yıllarda tamamlanamamış projelerin büyük çoğunluğunda bu sigortanın ya hiç alınmadığı ya da sözleşmede yer almadığı görülmektedir. "İnşaatı tamamlama taahhüdü veriyorum" gibi genel ifadeler hukuken yeterli güvence sağlamaz. Sigorta veya teminat olmaksızın imzalamayın.
Yüklenici, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın hakediş onayı olmaksızın kendisine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devredemez. Müteahhidin satış hakkı, inşaatın tamamlanma oranıyla sınırlıdır. İnşaat %50 tamamlandıysa yükleniciye düşen dairelerin en fazla %50'si satılabilir. İskan alınmadan tüm dairelerin satışı yasaktır.
Bu maddeyi ihlal eden yüklenici, elde ettiği satış bedelinin tamamını maliklere tazmin etmekle yükümlüdür.
Avukat notu: "Sat-yap" dönemi 2024 mevzuat değişiklikleriyle sona erdi. Bu maddeyi sözleşmeden çıkarmaya çalışan müteahhitler ciddi risk sinyali vermektedir. Ankara ve İstanbul mahkemelerindeki son kararlar bu kısıtlamanın emredici nitelikte olduğunu teyit etmektedir.
İnşaatta kullanılacak tüm malzemeler, işbu sözleşmenin ayrılmaz parçası olan EK-1 Teknik Şartname'de belirlenen marka, model ve TSE standartlarına uygun olacaktır.
Teknik şartname asgari olarak şunları kapsamalıdır:
Teknik şartnameye aykırı malzeme kullanıldığının tespiti halinde yüklenici malzemeyi 30 gün içinde değiştirmekle yükümlüdür. Aksi halde malik her aykırılık için ………… TL cezai şart talep edebilir.
Avukat notu: "A kalite malzeme kullanılacak" veya "birinci sınıf" gibi belirsiz ifadeler mahkemede hiçbir işe yaramaz. Teknik şartname sözleşme gövdesinde değil, her sayfası taraflarca paraflanmış ayrılmaz eki olarak hazırlanmalıdır. 2026 İmar Yönetmeliği uyarınca kat planları sözleşme ekine renkli ve ölçülü olarak eklenmelidir.
Yükleniciye verilecek vekâletname yalnızca şu işlemlerle sınırlıdır:
Vekaletnamede kesinlikle yer almayacak yetkiler:
Vekâletname süreli olmalı ve teslim tarihinden en fazla 3 ay sonrasına kadar geçerli olmalıdır.
Avukat notu: Yargıtay 1. HD, 2021/4521 E. sayılı kararına göre vekâletnameyi kötüye kullanan müteahhit hem vekâlet sözleşmesinden hem haksız fiilden sorumlu tutulabilir; ancak bu davaların sonuçlanması yıllarca sürer. Ankara noterleri özellikle tapu devri ve ipotek yetkisi konularında açık madde arar — vekâletnameyi mutlaka avukat tarafından hazırlatın.
Riskli yapı kararının kesinleşmesinin ardından tahliye sürecinde:
Avukat notu: Ankara'da kira yardımı başvurularının reddinde en sık karşılaşılan sorun tahliye tutanağının usulsüz tutulmasıdır. Başvuru belgelerinin avukat denetiminde hazırlanması red riskini önemli ölçüde azaltır. Kira yardımı reddine karşı 60 gün içinde İdare Mahkemesi'nde iptal davası açılabilir.
Aşağıdaki hallerde malikler sözleşmeden tazminatsız dönme hakkına sahiptir:
Fesih halinde:
İdari fesih yolu (6306 sk. md. 6/14): Malikler salt çoğunluğuyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurduğunda; yüklenicinin bir yıl içinde işe başlamaması ya da altı aydır inşaatı durdurması halinde Başkanlık sözleşmeyi resen feshedebilir.
Avukat notu: Arsa payı geri devrine ilişkin şerhin tapu siciline işletilmesi fesih mekanizmasını işler kılar. Bu şerh olmadan geri alma uzun soluklu davalar gerektirir.
İşbu sözleşme, taraflarca noterde imzalanmasının ardından 15 (onbeş) iş günü içinde tapu siciline şerh olarak işletilecektir. Şerh masrafları yükleniciye aittir.
Tapu şerhi yapılmadan inşaata başlanamaz. Şerhin yapılmaması halinde malikler sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
Avukat notu: Tapu şerhi müteahhidin arsa payını üçüncü kişilere satmasını veya ipotek koymasını engeller. Bu şerh olmadan sözleşme yalnızca taraflar arasında bağlayıcıdır; üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
İşbu sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklarda öncelikle arabuluculuk yoluna başvurulur. Arabuluculukta çözüme kavuşturulamayan uyuşmazlıklar için taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk/Asliye Ticaret Mahkemesi yetkilidir.
İdari işlemlere (riskli yapı kararı, kira yardımı reddi vb.) karşı açılacak davalar ilgili İdare Mahkemesi'nde görülür.
Avukat notu: "Türkiye mahkemelerinde" veya "İstanbul mahkemelerinde" gibi geniş ifadeler yerine taşınmazın bulunduğu ilçeyi açıkça belirtin. Yetki itirazı davaları ciddi zaman kaybına yol açar.
Aşağıdaki ekler sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır ve her sayfası taraflarca paraflanmıştır:
İşbu sözleşme, taraflarca noterde imzalandığı tarihte yürürlüğe girer. Sözleşmede yapılacak her türlü değişiklik de aynı şekil şartına tabidir; adi yazılı değişiklikler geçersizdir.
İmza tarihi: …/…/202.. İmza yeri (noter): ……………………………
Arsa Sahibi/Malikler: Ad Soyad / İmza: ……………………………
Yüklenici: Yetkili Ad Soyad / İmza / Kaşe: ……………………………
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi mutlaka noterde mi yapılmalıdır?
Evet. Türk Borçlar Kanunu md. 237, Türk Medeni Kanunu md. 706 ve Noterlik Kanunu md. 60 uyarınca bu sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır. Adi yazılı veya noter onaylı (tasdikli) sözleşmeler hukuken geçersizdir. Ancak Yargıtay, müteahhit işi fiilen tamamlamışsa şekil geçersizliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırı sayabilmektedir — bu nedenle en sağlıklı yol baştan resmi şekle uymaktır.
Müteahhit sözleşmeyi yarıda bırakırsa ne olur?
Sözleşmede fesih maddesi ve tapu şerhi varsa arsa payları 30 gün içinde iade edilir. Teminat mektubu veya bina sigortası varsa zararınız tazmin edilir. 6306 md. 6/14 uyarınca Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurarak idari fesih de talep edilebilir. Bu güvenceler yoksa tapuyu geri almak için uzun soluklu dava süreci başlar.
Sözleşmede gecikme cezası ne kadar olmalıdır?
Gecikme cezasının rakamsal ve uygulanabilir olması gerekir. Emsal kira bedelinin günlük 1/30'u uygulamada en sık kullanılan formüldür. Çok düşük belirlenen cezai şartlar Yargıtay kararlarına göre mahkemece artırılabilir; ama sözleşme aşamasında doğru rakamı koymak çok daha sağlıklıdır.
Arsa payını ne zaman devretmeliyim?
Kademeli devir modeli en güçlü malik korumasını sağlar: temel vizesinde %25, kaba inşaatta %25, ince işlerde %25, iskanda %25. İnşaat başlamadan tüm arsa payını devreden malikler müteahhidin iflası veya projeyi terk etmesi halinde ciddi hukuki riskle karşılaşır.
Bina tamamlama sigortası zorunlu mu?
6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm projelerinde evet, zorunludur. Müteahhit yapı ruhsatı almadan önce bina tamamlama sigortası poliçesi veya banka teminat mektubu sunmak zorundadır. 13 Aralık 2024 değişikliğiyle teminat oranı yapı maliyetinin %6'sı olarak güncellenmiştir.
Kat karşılığı sözleşme ile kentsel dönüşüm sözleşmesi aynı mıdır?
Hayır. Kentsel dönüşüm sözleşmesi, 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen projelere özgü ek yükümlülükler içerir. Bina tamamlama sigortası, P+1 hakediş kısıtlaması, idari fesih mekanizması ve salt çoğunluk hükümleri yalnızca kentsel dönüşüm sözleşmelerinde yer alır. Standart kat karşılığı sözleşmesi bu maddeleri içermez.
Gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukuku konusunda hukuki destek almak ve sözleşme taslağını imzalamadan önce hukuki inceleme yaptırmak için aşağıdaki kanallardan bizimle iletişime geçebilirsiniz. İlk görüşmede durumunuzu değerlendiriyor, somut öneriler sunuyoruz.
TR 
EN 
AR 
RU 
FA 
