Riskli yapı tespiti kesinleşen bir binada yeniden yapım kararı alındıktan sonra malikler, müteahhitle hangi model üzerinden anlaşacaklarını belirlemek zorunda kalır. Uygulamada en yaygın iki model kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesidir. Bu iki model birbirinden hem yapısal hem de hukuki açıdan önemli farklılıklar taşımaktadır.
Malikler çoğunlukla kat karşılığı modelini tercih ederken, artan inşaat maliyetleri ve değişen piyasa koşulları nedeniyle hasılat paylaşımı modeli de giderek daha fazla gündeme gelmektedir. Peki hasılat paylaşımı tam olarak ne anlama gelir, kat karşılığından nasıl ayrışır ve hangi koşullarda malikler açısından daha avantajlı olabilir?
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi; müteahhidin bağımsız bölümler meydana getirmeyi ve bunların satışını üstlendiği, arsa sahibinin ise bu bağımsız bölümlerin satışı için yükleniciye temsil yetkisi verdiği ve satıştan elde edilecek geliri yükleniciyle belirlenen oranlar dahilinde paylaştığı sözleşme modelidir.
Bu modelin kat karşılığından ayrıştığı temel nokta şudur: Malikler tamamlanmış bağımsız bölümün mülkiyetini değil, o bölümün satışından elde edilen gelirin belirli bir yüzdesini alır. Malik, müteahhide bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satma yetkisi vermektedir; bu yetki, satış işlemlerini yürütebilmesi için vekaletname aracılığıyla kurulur.
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, kanunla açıkça düzenlenmiş tipik bir sözleşme türü olmayıp uygulama ve yargı kararlarıyla hukukumuza yerleşmiş isimsiz, karma nitelikli bir sözleşmedir. Bünyesinde eser, satış, taşınmaz simsarlığı ve adi ortaklık unsurlarını barındıran bu sözleşmeye, uyuşmazlık halinde baskın niteliğine göre farklı hükümler uygulanmaktadır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadı uyarınca hasılat paylaşımlı sözleşme çoğunlukla adi ortaklık niteliğinde değerlendirilmektedir; bu nitelendirmenin önemli bir sonucu olarak üçüncü kişilere karşı arsa sahibi ve müteahhit müteselsilen sorumlu olmaktadır.
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelik çerçevesinde hasılat paylaşımı, riskli yapı tespiti kesinleşen parsellerde uygulanabilecek yeniden değerlendirme usullerinden biri olarak açıkça sayılmaktadır. Güncel yönetmelik değişiklikleriyle bu modelin salt çoğunlukla karara bağlanabileceği netleştirilmiştir.
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri tek tip değildir. Uygulamada üç temel yapıda karşımıza çıkmaktadır.
Asgari Gelir Taahhüdü İçeren Sözleşme
Bu modelde müteahhit, satış hasılatından malike aktarılacak tutarın belirli bir miktarın altına düşmeyeceğini garanti eder. Bu taahhüt, bağımsız bir garanti sözleşmesi olmayıp yan teminat yükümlülüğü niteliğindedir. Piyasa koşullarının olumsuz seyretmesi halinde dahi malike asgari bir gelir güvencesi sağlanır; zarar riski büyük ölçüde müteahhite yüklenir. Malikler açısından en güvenli yapı budur.
Ayni Paylaşım Şartı İçeren Sözleşme
Belirlenen süre içinde satışı gerçekleştirilemeyen bağımsız bölümlerin nakit yerine ayın olarak — yani bağımsız bölümün kendisi olarak — arsa sahibiyle müteahhit arasında paylaşılmasını öngören modeldir. Bu yapı, hasılat paylaşımı ile kat karşılığı modelinin bir tür bileşimidir.
Tapuda Pay Devri Öngörülen Sözleşme
Arsa payının bir kısmının müteahhide önceden devredildiği ve hasılat paylaşımının bu devir üzerine kurulduğu modeldir. Tapu devri söz konusu olduğundan, sözleşmenin taşınmaz satış vaadine ilişkin hükümler çerçevesinde resmi şekle uygun biçimde düzenlenmesi ve hukuki güvence mekanizmalarının eksiksiz kurgulanması bu modelde özellikle kritiktir.
Her iki modelin yapısını doğru anlamadan hangisinin size uygun olduğuna karar vermek mümkün değildir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, projeye göre belirlenmiş bağımsız bölümlerin mülkiyetini doğrudan alır. Hangi daireyi, hangi katta alacağı sözleşme veya ekindeki paylaşım listesiyle önceden sabittir. Piyasanın düşmesi veya yükselmesi, zaten belirlenen bağımsız bölümün inşaat sonrası değerini o aşamada doğrudan etkilemez; malik inşaat tamamlandığında dairesini teslim alır.
Hasılat paylaşımlı sözleşmede ise malik belirli bir bağımsız bölüm almaz; bağımsız bölümlerin satışından elde edilen hasılatın sözleşmede belirlenen yüzdesini alır. Bu yapıda satış fiyatı kritik hale gelir: piyasa yükselirse malik daha fazla, piyasa düşerse daha az gelir elde eder. Bu nedenle hasılat paylaşımı modeli, piyasanın ve bölgenin koşullarına göre kat karşılığından hem daha kazançlı hem de daha riskli olabilir.
Hukuki sorumluluk açısından iki model arasında da önemli bir fark bulunmaktadır. Kat karşılığı sözleşmesinde arsa sahibi kural olarak müteahhidin üçüncü kişilere verdiği zararlardan sorumlu tutulmaz. Hasılat paylaşımlı sözleşmede ise Yargıtay'ın benimsediği adi ortaklık nitelendirmesi nedeniyle arsa sahibi, müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilere karşı müteahhitle birlikte müteselsilen sorumlu olabilmektedir. Bu durum, hasılat paylaşımı modelini tercih eden malikler açısından son derece önemli bir hukuki risk oluşturmaktadır.
Kat karşılığı modelinde malik ile müteahhidin çatışma noktası çoğunlukla hangi dairenin kime verileceği, şerefiye farkları ve gecikme sorunları üzerinde yoğunlaşır. Hasılat paylaşımında ise en kritik çatışma noktası satış bedelinin şeffaflığı ve müteahhidin satış fiyatlarını manipüle edip etmediğidir. Bu nedenle hasılat paylaşımı modelinde sözleşmeye satış denetim mekanizması eklenmesi zorunludur.
Arsa payı ve şerefiye farklarının hesabında yaşanan uyuşmazlıklar için Arsa Payı Düzeltme Davası yazımızı inceleyebilirsiniz.
Piyasa yükselişinden doğrudan yararlanma: Kat karşılığında malik belirli bir daire alır ve piyasanın seyri ancak sonraki satışta etkili olur. Hasılat paylaşımında ise bağımsız bölümler inşaat tamamlandıktan sonra satıldığından, satış tarihindeki piyasa değeri malikin gelirine doğrudan yansır.
Nakit ödeme gerektirmez: Her iki model de nakit ödeme gerektirmez; inşaat finansmanını müteahhit üstlenir. Ancak hasılat paylaşımında malike ek nakit yükümlülüğü doğmaz.
Müteahhitin satış motivasyonu yüksek tutulur: Hasılat paylaşımı modelinde müteahhidin geliri de doğrudan satış fiyatıyla bağlantılıdır. Bu durum, müteahhidin bağımsız bölümleri en iyi fiyata satma motivasyonunu artırır.
Değerli parsellerde daha yüksek kazanç potansiyeli: Konumu iyi, talep yoğun olan bölgelerdeki parsellerde bağımsız bölümlerin satış değeri öngörülenden yüksek çıkabilir. Bu durumda hasılat paylaşımı, kat karşılığına kıyasla malike daha fazla kazandırabilir.
Üçüncü kişilere karşı müteselsil sorumluluk: Yukarıda belirtildiği üzere, Yargıtay'ın adi ortaklık nitelendirmesi nedeniyle arsa sahibi, müteahhitten bağımsız bölüm satın alan kişilere karşı müteahhitle birlikte sorumlu tutulabilmektedir. Bu risk, sözleşme kaleme alınırken göz ardı edilmemesi gereken en kritik hukuki unsurdur.
Satış fiyatı şeffaflığı sağlanmazsa hak kaybı: Müteahhit bağımsız bölümleri düşük bir fiyata satarsa malik daha az hasılat elde eder. Sözleşmede bağımsız denetçi, asgari satış fiyatı veya emsal bedel güvencesi yer almıyorsa bu risk oldukça somuttur.
Piyasa düşüşünden etkilenme: Asgari gelir taahhüdü içermeyen sözleşmelerde piyasanın gerilemesi durumunda malik, kat karşılığı modelinin aksine bu düşüşten doğrudan etkilenir.
Müteahhit iflasına karşı ek güvence zorunluluğu: Her iki modelde de müteahhit iflası ciddi bir risktir. Ancak hasılat paylaşımında malikler satış gelirini beklediğinden, iflas halinde uğranılan zarar ve hukuki sürecin niteliği kat karşılığından farklıdır.
Müteahhidin iflas etmesi halinde malik haklarınız hakkında detaylı bilgi için Kentsel Dönüşümde Müteahhit İflası ve Malik Hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Hasılat paylaşımı modeli, 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapılarda uygulanabilecek yeniden değerlendirme usullerinden biri olarak açıkça sayılmaktadır. Güncel yönetmelik değişikliğiyle birlikte; tevhit, ifraz, yeniden bina yaptırılması, payların satışı ile kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle yeniden değerlendirme kararlarının paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla — yani yüzde elli artı bir oranla — alınabileceği açıkça düzenlenmiştir.
Bu düzenleme, hasılat paylaşımı modelini benimsemek isteyen maliklerin önündeki en önemli engeli — oybirliği zorunluluğunu — ortadan kaldırmıştır. Artık salt çoğunluğu sağlayan malikler bu model üzerinden süreci başlatabilir. Bununla birlikte, azınlıkta kalan maliklerin kararın usul veya esastan hukuka aykırılığını ileri sürme hakları saklıdır.
Hasılat paylaşımlı sözleşmenin geçerliliği açısından ise dikkat edilmesi gereken kritik bir nokta bulunmaktadır: Sözleşmenin arsa sahibinin satış vaadi borcunu içermesi halinde, bu kısmın resmi şekilde — yani noterde düzenleme biçiminde — yapılması geçerlilik şartıdır. Yalnızca adi yazılı biçimde yapılan sözleşmeler, taşınmaz satış vaadine ilişkin hükümler uyarınca geçersiz sayılabilir.
Salt çoğunluk kararının usulü ve azınlıkta kalan maliklerin hakları için Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk ve Kentsel Dönüşümde Azınlık Malik Hakları yazılarımıza göz atabilirsiniz.
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde aşağıdaki maddelerin eksiksiz ve açık biçimde düzenlenmesi gerekmektedir.
Hasılat paylaşım oranı ve hesaplama yöntemi: Paylaşımın brüt satış hasılatı üzerinden mi yoksa net hasılat üzerinden mi yapılacağı, hangi giderlerin düşüleceği açıkça belirtilmelidir. Bu ayrım, malike ödenecek tutarı doğrudan etkiler. Özellikle "brüt hasılat" ile "net hasılat" kavramlarının sözleşmede tanımlanmış olması, ilerleyen aşamada yaşanabilecek uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.
Asgari gelir taahhüdü: Piyasa düşüşlerine karşı güvence sağlamak için müteahhidin taahhüt edeceği asgari hasılat tutarı sözleşmede açıkça yer almalıdır. Bu taahhüdün bağımsız garanti niteliğini mi yoksa yan teminat yükümlülüğü niteliğini mi taşıyacağı, uyuşmazlık halinde uygulanacak hükümleri doğrudan belirler; bu nedenle hukuki niteliğinin sözleşmede açıkça tanımlanması önem taşır.
Satış denetim mekanizması: Bağımsız bölümlerin hangi fiyata satıldığının malikler tarafından denetlenebilmesi için bağımsız denetçi öngörülmesi ya da düzenli raporlama yükümlülüğü getirilmesi şarttır. Bu olmadan hasılat manipülasyonunu önlemek hukuken güçtür.
Temsil yetkisinin sınırları: Müteahhide verilen satış yetkisinin kapsamı, süresi ve sona erme koşulları sözleşmede açıkça tanımlanmalıdır. Geniş kapsamlı ve sınırsız bir vekaletname, malikler açısından ciddi risk taşır; müteahhidin hangi koşullarda hangi fiyat aralığında satış yapabileceği belirlenmelidir.
Teslim tarihi ve gecikme cezası: İnşaatın tamamlanma tarihi ile bağımsız bölümlerin satışa açılma tarihleri belirlenmiş ve gecikme durumunda uygulanacak ceza miktarı sözleşmeye eklenmiş olmalıdır.
Müteahhit iflasına karşı güvenceler: Banka teminat mektubu, ipotek veya benzeri güvence araçları, müteahhidin ödeme güçlüğüne düşmesi halinde malikin korunmasını sağlar.
Müteselsil sorumluluk sınırlandırması: Yargıtay'ın adi ortaklık nitelendirmesi nedeniyle doğabilecek müteselsil sorumluluktan korunmak amacıyla sözleşmeye özel hükümler eklenmesi ve tarafların sorumluluğunun sınırlarının açıkça belirlenmesi değerlendirilmelidir.
Sözleşme iptal davasının ne zaman ve nasıl açılabileceği hakkında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İptal Davası yazımızı inceleyebilirsiniz.
Hasılat paylaşımı ve kat karşılığı modellerinin her birinin avantajlı olduğu farklı koşullar mevcuttur.
Piyasanın durağan ya da düşüş eğiliminde olduğu dönemlerde, hangi bağımsız bölümü alacağını önceden bilmek isteyen ve müteahhidin satış kabiliyetine tam güvenemeyen malikler için kat karşılığı modeli daha öngörülebilir bir yapı sunar. Öte yandan kat karşılığı modeli de kendi içinde şerefiye farkı ve paylaşım uyuşmazlıkları gibi hukuki riskler barındırmaktadır.
Buna karşın parselin konumu değerliyse, bölgede talep yüksekse, müteahhidin güçlü bir satış ağı varsa ve sözleşmeye asgari gelir taahhüdü eklenebiliyorsa hasılat paylaşımı modeli malike daha yüksek kazanç sağlayabilir. Özellikle ticari alan oranının yüksek olduğu projelerde bu model öne çıkmaktadır.
Her iki model arasındaki seçim; parselin konumunu, mevcut piyasa koşullarını, müteahhidin profilini ve malikler grubunun beklentilerini birlikte değerlendirmeyi gerektirmektedir. Bu değerlendirme genel bilgiyle değil, somut duruma özgü hukuki analizle yapılmalıdır. Hasılat paylaşımlı sözleşmeye özgü müteselsil sorumluluk riski de bu değerlendirmede mutlaka gözetilmelidir. Hisseli tapu durumundaki maliklerin sözleşme süreçlerinde karşılaştığı özel sorunlar için Kentsel Dönüşümde Hisseli Tapu yazımıza bakabilirsiniz.
Hasılat paylaşımlı sözleşmeler, kat karşılığı sözleşmelerine kıyasla daha karmaşık bir yapı taşır. Temsil yetkisinin kapsamı, hasılatın hesaplanma biçimi, satış denetimine ilişkin mekanizmalar ve müteahhit güvencelerinin hukuki olarak doğru kurgulanması bu sözleşmede malikler açısından belirleyici önemdedir. Bunlara ek olarak, sözleşmenin adi ortaklık nitelendirmesinden doğabilecek müteselsil sorumluluk riski, hazırlık aşamasında mutlaka değerlendirilmesi gereken bir unsurdur.
Uygulamada sıkça karşılaştığımız mağduriyetler, müteahhidin sunduğu standart sözleşme metinlerinin avukat incelemesi olmadan imzalanmasından kaynaklanmaktadır. Müteahhit tarafından hazırlanan sözleşme metinleri çoğunlukla yüklenici lehine kaleme alınmaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinizde müteahhit sözleşmesini imzalamadan önce, riskli yapı tespitine itiraz aşamasında veya kira yardımı sürecinizde hukuki destek almak için Keleş Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak Ankara, İstanbul ve Antalya ofislerimizden yanınızdayız. Kentsel dönüşüm sürecine ilişkin tüm sorularınız için Kentsel Dönüşümde En Çok Merak Edilen 120 Soru 120 Cevap rehberimizden yararlanabilirsiniz.
Hisseli tapu incelemesi, arsa payı değerlendirmesi, müteahhit sözleşmesi denetimi ya da kentsel dönüşüm sürecinin tamamında hukuki danışmanlık almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Ankara, İstanbul ve Antalya'da vekâletname ile uzaktan hizmet sunulmaktadır.
TR 
EN 
AR 
RU 
FA 
