Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 7471 sayılı Kanun değişiklikleriyle 2023–2025 döneminde köklü bir hukuki dönüşüm geçirdi. Riskli yapı tespitinden tahliyeye, salt çoğunluk kararından müteahhit seçimine, kira yardımından pay satışına kadar pek çok kural yenilendi. 2026 yılında da bu değişikliklerin uygulanması sürmektedir.
Türkiye'nin en yoğun kentsel dönüşüm süreçleri başta İstanbul kentsel dönüşüm olmak üzere Ankara kentsel dönüşüm ve Antalya kentsel dönüşüm projelerinde yoğunlaşmaktadır. Her şehirde sürecin teknik ve hukuki boyutları farklılık gösterdiğinden, yerel mevzuata hâkim uzman bir avukattan destek almak büyük önem taşımaktadır.
Bu kapsamlı rehberde, kentsel dönüşüm sürecinde en sık sorulan 120 soruyu güncel mevzuat ve 2026 uygulamaları ışığında yanıtlıyoruz. Riskli yapı, salt çoğunluk sistemi, kira yardımı hakları, müteahhit sözleşmeleri, pay satış süreci, tapu işlemleri ve avukatlık hizmetinin önemi bu rehberde kapsamlı biçimde ele alınmaktadır.
| Bölüm | Konu | Sorular |
|---|---|---|
Bölüm 1 | Kentsel Dönüşümün Temel Kavramları ve Güncel Mevzuat | 1–10 |
Bölüm 2 | Salt Çoğunluk Sistemi: Kurallar ve Uygulamalar | 11–20 |
Bölüm 3 | Tahliye, Yıkım, Rezerv Alan ve Kira Yardımı | 21–30 |
Bölüm 4 | Pay Satışı, Rayiç Bedel ve Davalar | 31–40 |
Bölüm 5 | Kira Yardımı, Paylaşım, Müteahhit Sözleşmeleri ve Teminatlar | 41–50 |
Bölüm 6 | Vergiler, Komşuluk Hukuku, Kamulaştırma ve Müteahhit Sorunları | 51–60 |
Bölüm 7 | Tebligat, Yabancı Malikler, İnşaat Kalitesi ve Sigortalar | 61–70 |
Bölüm 8 | Pay Satışı, Arsa Payı Uyuşmazlıkları, Teminat ve Rezerv Alan | 71–80 |
Bölüm 9 | Arsa Paylaşımı, Rant, Finansman ve Cezai Sorumluluk | 81–90 |
Bölüm 10 | Tapu, Teslim, Garanti Süresi, Yönetim Planı ve En Büyük Hatalar | 91–100 |
Bölüm 11 | Değerleme, Azınlık Hakları, Sözleşme İptali ve Tebligat Sorunları | 101–110 |
Bölüm 12 | Özel Durumlar, İtirazlar, Tazminat ve İdari Davalar | 111–120 |
1 - Kentsel dönüşüm nedir? Güncel hukuki tanımı nasıldır?
Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde; riskli yapıların, riskli alanların ve rezerv yapı alanlarının deprem ve afet risklerinden arındırılarak yenilenmesi, dönüştürülmesi, güçlendirilmesi, tahliye edilmesi, yıkılması ve yeniden yapılması süreçlerinin bütünüdür.
2023–2025 değişiklikleri ile kentsel dönüşüm artık yalnızca bir "bina yenileme süreci" değil, afet yönetimi kapsamında tamamen hızlandırılmış bir idari süreçtir. 2026 itibarıyla bu hızlandırılmış model tam anlamıyla uygulamaya girmiş durumdadır. Yeni düzenlemelerde:
Kentsel dönüşüm bugün çok daha hızlı, idari ağırlıklı ve kamu yararına dayalı bir süreçtir.
2- Kentsel dönüşüm hangi kanun ve yönetmeliklerle düzenlenir?
Kentsel dönüşümün temel mevzuatı şunlardır:
Kanunlar:
Yönetmelikler:
Yeni düzenlemelerle: riskli yapı tespitinde teknik usuller değişti, 2/3 çoğunluk kaldırılarak salt çoğunluk sistemi getirildi, tahliye–yıkım süreleri kısaldı ve kira yardımı kapsamı genişledi. 2022 ve öncesi bilgiler artık geçersiz veya eksik sayılmaktadır. Tüm bu süreçlerde haklarınızı korumak için bir avukattan nasıl destek alırsınız? → Kentsel Dönüşüm Avukatı: Hukuki Süreç ve Haklar
3 - Riskli yapı nedir? Güncel kriterler nelerdir?
Riskli yapı; depremde yıkılma veya ağır hasar alma ihtimali bulunan, taşıyıcı sistemi zayıflamış, beton dayanımı düşük, mühendislik açısından güvenli olmayan yapılardır.
2025–2026 güncel teknik kriterleri:
Önemli: Yapının dış görünüşü iyi olsa bile riskli çıkabilir. Özellikle 1980–2000 yılları arasında inşa edilen binalarda beton kalitesi çok düşüktür.
4- Riskli yapı tespiti nasıl yapılır? Kimler başvurabilir?
Başvuru şu kişiler tarafından yapılabilir: bir malik, bir hissedar ya da zorunlu durumlarda kiracı (yalnızca kendi güvenliği yönünden bildirim yapabilir; rapor talep yetkisi malike aittir).
Başvuru süreci şu şekilde işler:
Maliklerin tamamının onayı gerekmez; bir malik bile başvurabilir ve süreç tüm yapıyı bağlar.
5 - Riskli yapı raporuna nasıl itiraz edilir? Süre ve merci nedir?
Riskli yapı raporuna itiraz süresi 15 gündür. İtiraz mercii, İl Müdürlüğü bünyesindeki Teknik Heyettir.
İtirazda teknik gerekçeler sunulur, alternatif mühendislik raporu eklenebilir, statik hesaplar ve karot sonuçları teknik analizlerle çürütülmeye çalışılır. Teknik Heyet; numune sayısını, beton dayanımı ölçümünü, laboratuvar usulünü ve yapısal analizin standartlara uygunluğunu inceler.
Teknik Heyet kararı kesindir. Heyet reddederse bina hukuken riskli yapı sayılır; teknik yönden mahkemeye gidilmesi mümkün değildir. Riskli yapı tespitine itiraz sürecini adım adım, dilekçe örneğiyle birlikte anlatan kapsamlı rehberimiz için → Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nasıl Yapılır?
6- Riskli yapı kesinleşince maliklere ne şekilde tebligat yapılır?
Tebligat usulleri 2024 güncel düzenlemelerine göre genişletilmiştir. Tebligat şu yöntemlerden biriyle yapılabilir: tapu adresi, MERNİS adresi, vekile tebligat, kapıya asma, muhtarlık veya elektronik tebligat (KEP). Tebligatın bunlardan birine yapılması süreci başlatmaya yeterlidir; amaç tebligatın gecikmesini önlemektir.
7- Tahliye süresi nedir? Riskli yapı kesinleşince bina hemen mi boşaltılır?
Riskli yapı kesinleşince genelde 60 gün tahliye süresi verilir. Zorunlu hâllerde +30 gün ek süre verilebilir, ancak toplam süre 90 günü geçemez. 2024 değişikliğiyle mülki amir (kaymakam/vali) süreci çok hızlı yürütmektedir.
Tahliye kararı artık durdurulamaz ve ertelenemez.
8 -Tahliyenin yapılmaması hâlinde devlet zorla tahliye edebilir mi?
Evet. 6306 sayılı Kanun m.9 gereği elektrik, su ve doğal gaz kesilerek tahliye sağlanabilir. Yetmezse zorla tahliye ve yıkım yapılır. Bu işlem idari nitelikte olduğundan mahkeme kanalıyla durdurma kararı verilmesi son derece güçtür.
9 -Kiracıların tahliye sürecindeki hakları nelerdir?
Kiracılara sağlanan güncel haklar şunlardır:
Kiracının kira yardımından yararlanabilmesi için kira sözleşmesinin resmî nitelikte olması, en az 1 yıl kiracı olarak oturduğunu ispat etmesi ve tahliye tutanağı alması gerekir. Yeni mevzuat kiracıyı artık daha belirgin şekilde korumaktadır.
10- Maliklerin kira yardımı hakkı nedir? 2025–2026 güncel durum
Malikler 18 aya kadar kira yardımı veya faiz destekli kredi seçeneklerinden birini tercih edebilir. Kira yardımı rakamları şehir bazlı belirlenir ve her yıl güncellenir. İstanbul, Ankara ve Antalya'da 2025 yılı kira yardımları 6.000–10.500 TL bandındadır (2026 rakamları güncellenmektedir).
Maliklerde aranan şartlar: riskli yapı tespit tarihinde malik kayıtlı olmak, tapuya kayıtlı bağımsız bölüm sahibi olmak ve başvuruyu süresinde yapmak. Hak sahipliği rapor tarihi esas alınarak belirlenir; sonradan daireyi satın alan kişi kira yardımı alamaz.
11- Kentsel dönüşümde artık hangi çoğunluk aranıyor? 2/3 çoğunluk tamamen kaldırıldı mı?
Evet. 7471 sayılı Kanun (09.11.2023) ile müteahhit seçimi, yeni proje kararı, uygulama modeli seçimi gibi temel kararlarda 2/3 çoğunluk kaldırılmıştır. Yeni sistemde salt çoğunluk, yani arsa paylarının yarıdan bir fazlası yeterlidir. Malik sayısı değil; arsa payı esas alınır.
Bu düzenleme, dönüşüm sürecinin en çok tıkanan aşaması olan çoğunluk kararlarını hızlı, uygulanabilir ve kesin hâle getirdi. 2026 itibarıyla salt çoğunluk sistemi tüm aktif projelerde uygulanmaktadır. Müteahhit sözleşmesini imzalamadan önce dikkat etmeniz gereken maddeler, tuzaklar ve hukuki güvenceler için → Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi
12- Salt çoğunluk hangi konularda yeterlidir?
Salt çoğunluk kararıyla yapılabilecek işlemler şunlardır: müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması, proje tipi ve yöntem seçimi, bağımsız bölüm paylaşım esaslarının belirlenmesi ve Uygulama Yönetmeliği çerçevesindeki tüm dönüşüm kararları. Bir binada toplam arsa payının %50+1 oranı bir araya geldiğinde dönüşüm başlatılabilir.
13- Salt çoğunluk nasıl hesaplanır? Arsa payı mı, malik sayısı mı önemlidir?
Yalnızca arsa payı dikkate alınır; malik sayısı önem taşımaz. Örneğin 10 daireli bir binada arsa payları eşit değilse ve 3 malik toplam arsa payının %52'sine sahipse salt çoğunluk sağlanmış demektir. Hesaplama daire sayısına değil, tapudaki arsa payı oranına göre yapılır.
14- Salt çoğunluk kararına katılmayan malikler ne olur?
Azınlık maliklere tebligat yapılır ve tutanağa geçirildiği tarihten itibaren 30 gün süre verilir. 30 gün içinde karara katılmazlarsa salt çoğunluk tarafından seçilen müteahhidin teklifi bu maliklere de uygulanır. Malik yine kabul etmezse arsa payı satış sürecine alınır. Eski sistemde "1/3 satış" denirdi; artık yalnızca karara uymayan malikin payı satışa çıkarılmaktadır. Bu işlem idari nitelikte olduğu için süreç hızlıca ilerler. Azınlık malik olarak hukuki korunma yollarınız için Kentsel Dönüşümde Azınlık Malik Hakları rehberimize bakabilirsiniz.
15 -Salt çoğunluk kararı nasıl tebliğ edilir? Usulsüz tebligat kararın iptaline yol açar mı?
Kararın geçerliliği için doğru tebligat zorunludur. Tebligat; MERNİS adresi, tapu adresi, bilinen son adres, kapıya asma, muhtarlığa bırakma veya elektronik tebligat (KEP) yoluyla yapılabilir. 2024 düzenlemesiyle tebligatın bu yollardan birine ulaşması yeterlidir. Usulsüz tebligat iddiası ancak somut delillerle ve çok sınırlı hâllerde dikkate alınmaktadır.
16- Salt çoğunluk kararı alınmadan müteahhit seçilebilir mi?
Hayır. Müteahhit seçimi tamamen salt çoğunluğun iradesine bağlıdır. Müteahhit önceden seçilmiş olsa bile teklif, hakediş planı, bağımsız bölüm listesi ve teminat modeli salt çoğunluk kararı olmadan geçersizdir. Bu hüküm kamu düzenine ilişkin olup mahkemede kesin geçersizlik sonucu doğurur.
17- Salt çoğunluk kararına karşı dava açılabilir mi? Süresi nedir?
Evet açılabilir. Dava türü "Salt Çoğunluk Kararının İptali Davası"dır; Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür. Tebligattan itibaren 30 gün içinde açılmalıdır. Karara katılmayan malikler, paydaşlar ve hatalı tebligat iddiasındaki taraflar dava açabilir. İptal sebepleri arasında usulsüz toplantı çağrısı, hatalı arsa payı hesabı, fahiş sözleşme şartları ve malikler arasında eşitsizlik sayılabilir.
Bu davalar dönüşüm sürecini durdurmaz; idari süreç işlemeye devam eder.
18- Salt çoğunluk kararından sonra imzalamayan maliklerin payı nasıl satılır?
İzlenen yol şöyledir: salt çoğunluk kararı alınır, karara katılmayan maliklere tebliğ yapılır, 30 gün beklenir, malik hâlâ imzalamıyorsa Bakanlık/Belediye tarafından "arsa payının satış süreci" başlatılır. Artık 1/3 oran aranmaz; sadece karara uymayan malikin payı satışa çıkarılır. Satış, açık artırma veya ihale yoluyla değerleme raporuna göre gerçekleştirilir ve bedel malike ödenir.
19- Satış bedeli düşük çıkıyor. Malik bunu nasıl engelleyebilir?
Uygulamada belirlenen bedeller sıkça düşük çıkmaktadır. Bu durumda malik "Rayiç Bedel Tespitine İtiraz" davası açabilir. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan bu davada mahkeme yeni bilirkişi atar ve taşınmazın gerçek piyasa değerini belirler. Bu dava çoğu dosyada malikleri yüz binlerce TL kayıptan korumaktadır.
20- Salt çoğunluk kararıyla imzalanan müteahhit sözleşmesi diğer maliklere zorla uygulanabilir mi?
Evet. Bu, 7471 sayılı Kanun'un getirdiği en güçlü düzenlemelerden biridir. Salt çoğunluk müteahhit seçer ve teklife karar verirse bu karar tüm maliklere uygulanır. Katılmayan maliklerin sözleşmeyi imzalamaması yalnızca paylarının satış sürecine girmesine yol açar; süreci durdurmaz.
21- Riskli yapı kesinleştikten sonra tahliye süresi nedir? Yeni düzenlemeyle tahliye hızlandı mı?
Evet, önemli ölçüde hızlandı. Riskli yapı kesinleştiğinde maliklere 60 gün tahliye süresi verilir. İdare zorunlu hâllerde 30 gün uzatabilir; ancak toplam süre 90 günü geçemez. 2023–2024 düzenlemeleriyle mülki amirin (kaymakam–vali) tahliye yetkisi genişletilmiş, süreç hızlandırılmıştır. Tahliye kararı durdurulamaz, erteleme talepleri reddedilir, elektrik–su–doğalgaz kesilerek tahliye zorlanabilir.
22- Tahliye edilmezse devlet zorla tahliye yapabilir mi? Bu işlem nasıl yürütülür?
Evet. Zorla tahliye aşamaları şöyledir: süre dolunca mülki amir yazılı emir verir, elektrik–su–doğalgaz kesilir, polis veya jandarma eşliğinde tahliye yapılır, gerekirse kapı kırılarak tahliye gerçekleştirilir ve eşya tespiti ile tutanak düzenlenir. Bu işlem idari nitelikte olduğundan mahkemede yürütmenin durdurulması ihtimali çok düşüktür.
23- Tahliyenin ardından yıkım ne kadar sürede yapılır?
Tahliye tamamlandıktan sonra idarenin hedefi hemen yıkımdır. Bölge ve idarenin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte genellikle tahliyeden sonra 1–10 gün içinde belediye veya Bakanlık ekiplerince yıkım gerçekleştirilir. Yeni düzenlemede gecikmelere karşı müteahhide ceza, malike yaptırım ve gerekirse idarenin bizzat yıkım yapması gibi önlemler mevcuttur.
24 -Kiracıların hakları nelerdir? 2025–2026 güncel düzenleme
Kiracı, yeni düzenlemelerle daha korunan bir taraf hâline geldi. Kiracılara sağlanan haklar şunlardır: bir defaya mahsus taşınma yardımı, yönetmelikte belirtilen tutara göre 2–4 aylık kira yardımı ve mülki amir kararıyla planlanan tahliye takvimi.
Kira yardımı için şartlar: en az 1 yıl kiracı olunduğunu belgelemek, resmî kira sözleşmesine sahip olmak, tahliye tutanağı almak ve binanın riskli yapı sürecinin başlamış olması.
25- Maliklerin kira yardımı hakları nelerdir? En güncel açıklama
Maliklere sağlanan haklar: 18 aya kadar kira yardımı, faiz destekli kredi (60 ay vadeli destekler), taşınma yardımı ve mülk yıkıldıktan sonra geçici konut/işyeri desteği. Koşullar: riskli yapı tespit tarihinde malik olmak, kat irtifakı veya arsa tapusuna sahip olmak ve başvuruyu süresinde yapmak. Hak sahipliği raporun alındığı tarihteki malike aittir; sonradan daireyi satın alan kişi yararlanamaz. Kentsel dönüşüm kira yardımı hakkında daha fazla bilgi için yazımı okuyabilirsiniz.
26- Rezerv yapı alanı nedir? 7471 sayılı Kanun değişikliğiyle ne değişti?
Rezerv yapı alanı, devlet tarafından yeni yaşam alanları üretmek için ayrılan bölgelerdir. Amaç: deprem riski taşıyan bölgeleri boşaltmak, yeni ve güvenli konut üretmek ve dönüşümü hızlandırmak. 7471 sayılı Kanun ile rezerv yapı alanları çok daha geniş kapsamda ilan edilebilir hâle getirildi; bu alanlarda kamulaştırma süreçleri hızlandırıldı ve dönüşüm doğrudan Bakanlıkça yürütülebilir oldu. Bu alanlarda inşa edilen konutlar, riskli yapı yıkıldıktan sonra maliklere geçici veya kalıcı konut olarak verilebilmektedir.
27 - Rezerv yapı alanına taşınmak zorunlu mudur? Malik reddedebilir mi?
Malik rezerv alan teklifini reddedebilir. Bu durumda mevcut binasında dönüşüm bitene kadar yalnızca kira yardımı alır, geçici konut hakkını kullanamaz. Devlet, malike zorla rezerv konut tahsis edemez. Ancak çok riskli alanlarda veya acil yıkım kararı verilen bölgelerde kamu yararı gereği rezerv alan planlaması uygulanabilmektedir.
28- Teknik Heyet itirazı nasıl işler? Teknik Heyet kararları bağlayıcı mıdır?
Riskli yapı raporuna yapılan itirazlar İl Müdürlüğü Teknik Heyetine gider. Heyet dosyayı inceler, laboratuvar sonuçlarını doğrular, yerinde inceleme yapabilir, statik hesapları yeniden ele alır ve karar verir. Teknik Heyet kararı kesindir; bu karara karşı mahkemeye teknik yönden itiraz edilemez. Mahkeme yalnızca usul yönünden dava açılmasına izin verir. Bu nedenle itiraz aşamasında teknik uzman desteği zorunludur.
29- Kentsel dönüşümde faiz destekli kredi nasıl alınır?
Bakanlık tarafından sağlanan faiz destekli kredi 60 ay vadeli, %0 faizli veya düşük faizli olarak her malik için ayrı tutarlarda verilir. Bu krediler; yıkım sonrası geçici barınma, yeni konut yapımı, kat karşılığı sözleşmede ödenen farklar ve ek inşaat maliyetleri için kullanılabilir. 2025–2026 döneminde kredi onay süreci daha da kolaylaştırılmıştır.
30 - Devlet tarafından yapılan yıkım masrafları malike fatura edilir mi?
Evet. Zorla tahliye ve yıkım yapılırsa yıkım bedeli, enkaz kaldırma bedeli ve tüm idari masraflar maliklerden tahsil edilir. Ancak maliklerin büyük çoğunluğu sürece uyum sağladığı için bu masrafa genellikle gerek kalmamaktadır.
31- Salt çoğunluk kararı alındıktan sonra karara katılmayan malik ne kadar sürede karar vermek zorundadır?
Karara katılmayan maliklere resmî tebligat yapılır ve tebligattan itibaren 30 gün süre verilir. Bu 30 gün içinde malik; salt çoğunluk kararını kabul edip imzalayabilir, müteahhidin teklifini değerlendirebilir ya da hiçbir işlem yapmayabilir. Hiçbir işlem yapılmaması hâlinde malik payı satış sürecine alınır ve malik süreci engelleyemez. Bu süre kesin ve bağlayıcıdır.
32- Salt çoğunluk kararıyla müteahhit seçildiğinde muhalif maliklere aynı sözleşme zorla uygulanabilir mi?
Evet. Salt çoğunluk tarafından imzalanan müteahhit sözleşmesi tüm malikler için bağlayıcıdır. Muhalif malik "ben bu müteahhidi istemiyorum" diyemez; sözleşmeye uymak zorundadır. Aksi takdirde payı satışa çıkarılır. Hukuki dayanak 6306 sayılı Kanun m.6/A ve 7471 sayılı Kanun'un salt çoğunluk düzenlemeleridir.
Sözleşme içeriğini anlamadan itiraz eden malikler çok büyük hak kayıplarıyla karşılaşabilir.
33- Salt çoğunluk kararının iptali için dava açılabilir mi? Hangi mahkeme yetkilidir?
Evet açılabilir. "Salt Çoğunluk Kararının İptali Davası" Asliye Hukuk Mahkemesinde, tebligattan itibaren 30 gün içinde açılmalıdır. Mahkeme; çağrı usulü, arsa payı hesabı, çoğunluk oranı, toplantı usulü ve sözleşme hakkaniyetini inceler. Bu davalar dönüşümü durdurmaz; idari süreç yürümeye devam eder.
34- Payı satılacak malik için bedel nasıl belirlenir? Değer düşük belirlenirse ne olur?
Payın satış bedeli idarenin görevlendirdiği lisanslı değerleme şirketleri tarafından konum, emsal satışlar, arsa değeri, kat, cephe, m² ve bağımsız bölümün niteliği gibi kriterler üzerinden belirlenir. Uygulamada değerler çoğu zaman düşük çıkmaktadır. Bu durumda malik "Rayiç Bedel Tespitine İtiraz Davası" açabilir. Asliye Hukuk Mahkemesindeki bu davada yeni bilirkişi atanarak gerçek piyasa değeri belirlenir.
35- Pay satış süreci nasıl işler? Eski 1/3 sistemi tamamen bitti mi?
Evet, eski "1/3 payın satışı" düzenlemesi artık uygulanmamaktadır. Yeni sistemde salt çoğunluk kararı alınır, karara katılmayan malike 30 gün verilir, imzalanmazsa yalnızca o malikin payı satışa çıkarılır. Satış; açık artırma veya kapalı teklif yoluyla, Bakanlık ya da Belediye eliyle, lisanslı değerleme raporuna göre gerçekleştirilir ve bedel malike ödenir. Salt çoğunluk sistemi dönüşümü hızlandırmak için tasarlanmıştır.
36 - Payı satılan malik yeni binada hak iddia edebilir mi?
Hayır. Payı satılan malik artık binada pay sahibi değildir; yeni projeden hak talep edemez, yeni bağımsız bölüm alamaz, kira yardımı ve taşınma yardımı gibi desteklerden yararlanamaz. Satış bedeli ödenerek malik süreçten tamamen çıkar.
37- Rayiç Bedel Tespitine İtiraz davası nasıl açılır? Süresi var mı?
Bu dava satış tebligatından sonra veya satış bedelinin öğrenilmesinden sonra Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Kesin bir hak düşürücü süre olmamakla birlikte makul sürede açılması gerekir. Mahkeme üç kişilik bilirkişi heyeti görevlendirir; emsal ve piyasa değerleri araştırılarak yeni değer belirlenir. Uzman bilirkişi seçimi çok önemlidir; hatalı bir rapor malikin %30–50 oranında hak kaybına yol açabilir.
38- Kentsel dönüşümde hangi davalar açılabilir? (Güncel 2025–2026 listesi)
Kentsel dönüşümde açılabilecek davalar ve görevli mahkemeler şunlardır:
En yoğun dava türleri salt çoğunluk kararının iptali ve rayiç bedel itirazıdır.
39- Salt çoğunluk kararı alınırken arsa payları hatalı ise ne olur?
Arsa payları hatalıysa salt çoğunluk hesabı da hatalı olur ve alınan karar hukuken sakatlanır. Bu durumda "Arsa Payı Düzeltme Davası" açılabilir. Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen bu davada bilirkişi proje mimari planı, inşaat ruhsatı ve bağımsız bölüm vasfını dikkate alarak yeni arsa paylarını belirler. Arsa payı düzeltilmeden alınan salt çoğunluk kararları hükümsüz hâle gelebilir. Proje öncesinde arsa payı kontrolü yaptırmak kritik bir avukatlık hizmetidir.
40- Müteahhit ile yapılan sözleşme salt çoğunlukla feshedilebilir mi?
Evet. Müteahhit seçimi de feshi de salt çoğunluk kararıyla yapılabilir. Salt çoğunluk istemediği sürece müteahhit projeyi sürdüremez, idare sözleşmeyi geçersiz kabul edebilir ve yeni müteahhit seçilebilir. Bu hüküm müteahhitlerin malikleri mağdur etmesini engellemek için getirilmiştir.
41- Kira yardımı başvurularında en sık yapılan hatalar nelerdir?
Maliklerin yaklaşık %40'ı şu hatalar nedeniyle reddedilmektedir:
Bu nedenle kira yardımı başvurusu bir avukat tarafından hazırlanmalıdır; aksi takdirde 18 aya kadar kira yardımı tamamen kaybedilebilir.
42- Geçici konut/işyeri desteği nasıl alınır? Kimler yararlanabilir?
Geçici konut ve işyeri desteği, kira yardımından ayrı bir destektir ve hak sahibi malikler yararlanabilir. Rezerv yapı alanlarında oturacaklara öncelik verilir. Destek türleri: belediye/TOKİ tarafından geçici konut tahsisi, geçici işyeri tahsisi ve nakliye desteği. Büyükşehirlerde kira yardımının yetersiz kaldığı dosyalarda bu destek kritik öneme sahiptir.
43- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kentsel dönüşümde nasıl hazırlanmalıdır?
Salt çoğunluk sistemi nedeniyle bu sözleşme artık çok daha kritik bir hukuki belge hâline gelmiştir. Sözleşmede mutlaka şu maddeler yer almalıdır: teminat türü, inşaatın başlama–bitirme tarihleri, gecikme cezaları, bağımsız bölüm dağıtım listesi, KDV–harç–masraf sorumluluğu, teknik şartname, yapı denetim ücretleri, müteahhit devrini yasaklayan hükümler ve arsa sahiplerinin yükümlülükleri. Salt çoğunluk bu sözleşmeyi imzaladığında sözleşme tüm malikler için bağlayıcı olur.
44- Bağımsız bölüm paylaşımı (daire dağıtımı) nasıl yapılır? Hangi kriterler esas alınır?
Dağıtımda şu kriterler esas alınır: arsa payı, eski bağımsız bölümün değeri, yeni projenin değeri, konum–kat–cephe–m²–manzara kriterleri ve denkleştirme bedeli. Temel prensip: her malikin eski dairesine denk değerde yeni bir bağımsız bölüm almasıdır. Daha kıymetli bir daire seçilirse aradaki fark denkleştirme bedeli olarak alınır. Bu dağıtım liste hâlinde salt çoğunluk kararına bağlanır.
45- Eski dairenin değeri ile yeni dairenin değeri arasında fark çıkarsa ne olur?
Denkleştirme (değer eşitleme) bedeli uygulanır. Malik yeni projede daha değerli bir daire alıyorsa farkı öder; daha düşük değerli bir daireye geçiyorsa aradaki farkı tahsil eder. Bu işlem hukuki eşitlik ve arsa payı düzenine uygunluk açısından zorunludur.
46 - Müteahhit teminatı zorunlu mudur? Hangi teminatlar istenebilir?
Evet, zorunludur. Teminatsız sözleşme imzalanması büyük risk doğurur. Malikler şu teminatları isteyebilir: banka teminat mektubu, nakit bloke teminat, arsa ipoteği, teminat sigortası, hakediş–kademeli ödeme sistemi ve şahsi kefalet (profesyonel projelerde tercih edilmez). Teminatsız bir projede inşaat yarım kaldığında malikler çok ciddi maddi zarar görebilir.
47- Müteahhit inşaata başlamaz veya yarım bırakırsa ne olur?
Salt çoğunluk devreye girer. Müteahhit inşaata başlamaz, yarım bırakır, teminatları yerine getirmez veya sözleşmeyi ihlal ederse salt çoğunluk şu işlemleri yapabilir: sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir, yeni müteahhit seçebilir, teminatı nakde çevirebilir ve idareye bildirim yaparak süreci yeniden başlatabilir.
48- Yapı denetim süreci nasıl işler? Malikler yapı denetim firmasını seçebilir mi?
Yapı denetim firması projeyi kontrol eden, beton kalitesini takip eden, imalatın projeye uygunluğunu denetleyen ve eksiklikleri raporlayan kuruluştur. Firmayı müteahhit seçer; malikler doğrudan seçemez ancak süreci takip edebilir ve usulsüzlük tespit edilirse firmaya şikâyet yapabilir. Yeni sistemde geç gelen beton, hatalı kolon kesiti ve donatı eksikliği gibi ihlaller cezai sorumluluk doğurmaktadır.
49- Yıkım sonrası maliklerin hakları devam eder mi?
Evet, yıkım malikin haklarını sona erdirmez; aksine güvence altına alınır. Malik yeni projeden hak ettiği daireyi alır, kira yardımı almaya devam eder ve sözleşmedeki tüm haklar korunur. Hak kaybı yalnızca iki durumda yaşanır: payın satılması (salt çoğunluğa uymaması sebebiyle) veya arsa payının devredilmesi (satış yoluyla).
50- Yeni sistemde kentsel dönüşüm süreci ortalama ne kadar sürer?
2023 öncesinde ortalama süreç 4–7 yıl alırken yeni sistemde hedef 18–30 aydır. Süreci etkileyen faktörler: maliklerin anlaşma hızı, teknik rapor süreçleri, müteahhit seçimi, proje büyüklüğü, rezerv yapı alanı olup olmaması ve belediyenin ruhsat süresi. Salt çoğunluk sistemi sayesinde en uzun aşama olan maliklerin anlaşamaması sorunu büyük ölçüde çözülmüştür.
51 - Kentsel dönüşümde komşular arasındaki ihtilaflara hangi mahkeme bakar?
Komşular arasında en sık çıkan ihtilaflar şunlardır: bağımsız bölüm dağıtımı tartışmaları, denkleştirme bedeli uyuşmazlıkları, ortak alan kullanımı, pay satışıyla ilgili anlaşmazlıklar ve inşaat sırasında zarar verme. Bu ihtilafların büyük çoğunluğuna Asliye Hukuk Mahkemesi bakar. Ortak alan kullanımı, komşuluk hukuku ihlalleri ve yönetim planına aykırılıklar ise Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanındadır. Tebligat, tahliye ve yıkım gibi idari işlemlerde ise İdare Mahkemesi yetkilidir.
52- Maliklerin birbirine karşı komşuluk hukuku kapsamında sorumlulukları nelerdir?
Türk Medeni Kanunu m.737 ve devamı maddeleri uyarınca malikler dönüşümü engelleyici davranışlardan kaçınmak zorundadır. Salt çoğunluk kararına uymayan ve komşularını zarara sokan malik tazminat sorumluluğuyla karşılaşabilir. İnşaat dönemindeki zararları müteahhit karşılamakla yükümlüdür; ancak kusuru olan malik de sorumlu tutulabilir.
53- Kentsel dönüşümde vergiler nelerdir? Tapu harcı ve KDV avantajı var mı?
Kentsel dönüşüm önemli vergi avantajları sunmaktadır:
Bu nedenle kentsel dönüşüm vergi açısından avantajlı bir yatırım modelidir.
54- Kentsel dönüşüm ile kamulaştırma arasındaki fark nedir? Birbirine dönüşebilir mi?
Kentsel dönüşüm maliklerin rızasına (salt çoğunluk) dayanır; arsa payı korunur ve malik yeni dairesini alır. Kamulaştırmada ise devlet mülkiyeti tamamen alır, bedeli öder ve malik yeni daire alamaz. Riskli alan ilan edilen bölgelerde devlet dönüşümü hızlandırmak için kısmi kamulaştırma yoluna başvurabilir; ancak bu istisnai bir yöntemdir.
55- Müteahhit sözleşmesinde fiyat farkı talepleri nasıl değerlendirilir?
Sözleşmede fiyat farkı maddesi varsa hüküm uygulanır. Yoksa müteahhit tek taraflı fiyat artışı isteyemez; salt çoğunluk kabul etmezse talep geçersizdir. Müteahhit fiyat farkı gerekçesiyle işi durduramaz; durdurursa fesih sebepleri oluşur.
56- Müteahhit iflas ederse ne olur? Maliklerin hakları nasıl korunur?
Müteahhit iflas ederse: teminat mektubu veya ipotek nakde çevrilir, salt çoğunluk yeni müteahhit seçer, inşaatın geldiği aşamaya göre yeni iş programı hazırlanır ve maliklerin hakları sözleşmeyle korunur. Teminat verilmemişse maliklerin zararı çok büyük olabilir. Bu nedenle teminat maddesi sözleşmenin en kritik unsurudur.
57- Engelli malikler kentsel dönüşümde özel haklara sahip midir?
Evet. Engelli maliklere yönelik özel düzenlemeler kapsamında: kat planında engelliye uygun daire verilmesi, asansör ve yerleşim planında öncelik, artırılmış taşınma yardımı, engelli rampası–kapı genişliği–banyo elverişliliği sağlanması zorunludur. Bu haklar yönetmelikle güvence altına alınmıştır.
58- Ortak alanlar (otopark, depo, çatı, bahçe) dönüşümde nasıl değerlendirilir?
Ortak alanlar yalnızca maliklerin ortak mülkiyetindedir. Müteahhit ortak alanları satamaz. Azaltılması veya çoğaltılması salt çoğunluk kararı gerektirir. Yeni projede ortak alan kaybı yaşanırsa müteahhit denkleştirme yapmak zorundadır.
59- İnşaat gecikirse maliklerin hakları nelerdir? Gecikme tazminatı alınabilir mi?
Evet, gecikme tazminatı alınabilir. Maliklerin hakları şunlardır: sözleşmede belirlenen gecikme cezasının işletilmesi, yetmezse ek zarar tazminatı talebi, müteahhit teminatının nakde çevrilmesi, salt çoğunlukla sözleşmenin feshi ve müteahhit hakkında cezai sorumluluk (dolandırıcılık veya taahhüdü yerine getirmeme). Makul süreyi aşan gecikmelerde malik lehine tam tazminat hükümleri devreye girer.
60- Malikler süreç içinde arsayı bölüp satabilir ya da başka projeye dahil olabilir mi?
Hayır. Riskli yapı kesinleştikten sonra arsa payları bölünemez, yeni bağımsız bölüm oluşturulamaz, kat irtifakı değiştirilemez ve müteahhit onayı olmadan satış yapılamaz. Ancak malik dairesini satabilir; satış yeni alıcıya riskli yapı şerhiyle birlikte devredilir ve yeni alıcı tüm sürece uymak zorundadır.
61- Tahliye–yıkım tebligatında en sık yapılan hatalar nelerdir?
En sık görülen hatalar şunlardır: MERNİS adresinin kontrol edilmemesi, yabancı malike tercümesiz tebligat yapılması (bu iptal sebebidir), tebligat zarfında konu açıklamasının eksik olması ("riskli yapı tebligatı" ibaresi mutlaka yer almalıdır) ve kapıya asma tutanağının hatalı düzenlenmesi. Bununla birlikte, yeni düzenlemelerde tebligatın herhangi bir yolla ulaşması yeterlidir; idari işlem durdurulamaz ve yıkım süreci devam eder.
62- Tahliye kararına karşı yürütmenin durdurulması istenebilir mi?
Kural olarak hayır. Tahliye ve yıkım kararları kamu düzeni, can güvenliği ve afet riski yönetimi niteliği taşıdığından idare mahkemeleri yürütmeyi durdurma taleplerini neredeyse istisnasız reddeder. Mahkemelerin gerekçesi şöyledir: yıkılma riski varsa kamu yararı ağır basar, Teknik Heyet kararı kesin niteliktedir ve tahliyenin gecikmesi can kaybına yol açabilir. Dava açılsa bile süreç durmaz.
63- Yabancı maliklere tebligat nasıl yapılır?
Yabancı maliklere yapılacak tebligat özel usule tabidir. Tebligat yabancının kendi diline tercüme edilmiş olmalıdır. Türkiye'deki adresine gönderilir; yurt dışında yaşıyorsa uluslararası tebligat sistemi (Lahey Konvansiyonu) uygulanır. MERNİS adresi yoksa kapıya asma yapılamaz. Tercümesiz tebligat geçersizdir ve iptal sebebidir; bu durum kentsel dönüşümde en sık bozma nedenlerinden biridir.
64- Sözleşme feshi salt çoğunlukla yapılabilir mi? Hangi durumlar fesih sebebidir?
Evet. Fesih kararı da tıpkı müteahhit seçimi gibi salt çoğunlukla alınır. Fesih sebepleri: inşaata başlanmaması, inşaatın yarım bırakılması, teminat verilmemesi, teknik şartnameye aykırı imalat, ruhsat alınamaması, projenin hukuka aykırı değiştirilmesi ve süre geçmesine rağmen ilerleme yaşanmaması. Fesih sonrası sözleşme sona erer, teminat nakde çevrilir ve yeni müteahhit seçilir.
65- İnşaat kalitesi düşük veya kusurlu imalat yapılmışsa ne yapılır?
Malikler şu haklara sahiptir: ayıplı iş nedeniyle tazminat, onarım talebi, eksik işlerin tamamlanması, eser sözleşmesi kapsamında ayıp hükümleri, müteahhit aleyhine şikâyet (savcılık) ve salt çoğunlukla sözleşmenin feshi. Kusurlu imalatın tespiti için makine mühendisi, inşaat mühendisi veya statik uzmanından teknik rapor alınmalıdır.
66- Teknik şartnameye uymayan müteahhide karşı hangi hukuki yollar vardır?
Teknik şartname projenin "anayasası"dır. Uyulmaması hâlinde şu yollara başvurulabilir: ayıplı iş tespiti davası (şartnameye aykırılık bilirkişiyle belirlenir), onarım davası, bedel indirimi davası, salt çoğunlukla sözleşmenin feshi ve teminatın nakde çevrilmesi. Teknik şartname sözleşme hazırlığında mutlaka avukat tarafından denetlenmelidir.
67- Kentsel dönüşümde müteahhit hangi sigortaları yaptırmak zorundadır?
Zorunlu sigortalar şunlardır: Yapı Denetim Sigortası, İnşaat All-Risk Sigortası, 3. Kişi Mali Mesuliyet Sigortası, çalışan güvenliği sigortaları, şantiye sigortası ile yangın–hırsızlık–doğal afet sigortaları. Bu sigortalar; inşaat sırasındaki zararları, yapım kusurlarından doğan zararları ve üçüncü kişilere verilen zararları kapsar. Sigorta yapılmaması durumunda müteahhit ağır hukuki sorumluluk altına girer.
68- İnşaat esnasında komşu binalara zarar verilirse kim sorumludur?
Birinci derecede müteahhit, ikinci derecede yapı denetim firması ve üçüncü derecede teknik personel sorumludur. Maliklerin herhangi bir sorumluluğu yoktur. Zararlar genellikle çatlak, zeminde kayma, gürültü–toz zararları ve temel kazısında hasar şeklinde ortaya çıkar. Komşuların zararlarını karşılamak müteahhit için zorunludur.
69- Riskli yapı tespitinden sonra güçlendirme yapılabilir mi? Yıkım zorunlu mudur?
6306 sayılı Kanun'a göre güçlendirme çok istisnai olarak mümkündür. Teknik Heyet güçlendirmeyi uygun görmezse yıkım zorunludur; zira güçlendirme çoğu binada hem ekonomik hem de güvenlik açısından yeterli değildir. Riskli yapılar için temel politika "yık–yenile" modelidir; devlet artık güçlendirmeyi teşvik etmemektedir.
70- Kentsel dönüşümde en önemli hukuki belge hangisidir?
Üçü de önemlidir ancak en kritik belge teknik şartnamedir. Sıralama şöyledir: 1) Teknik Şartname — imalat, malzeme, donatı, beton sınıfı, yalıtım ve tesisatları belirler; 2) Sözleşme — müteahhit–malik ilişkisini düzenler; 3) Proje — belediyeye sunulan teknik plan. Teknik şartname zayıfsa bina ne kadar yeni olursa olsun sorunlu olur. Avukat kontrolü olmadan şartname imzalanmamalıdır.
71- Salt çoğunluk kararı sonrası payı satılan malik, satışı iptal ettirebilir mi?
Genelde hayır. Pay satışı idari işlem niteliği taşır ve dönüşümün engellenmemesi için güçlü biçimde korunmaktadır. Satış iptali yalnızca çok istisnai hâllerde mümkündür: yabancı malike tercümesiz tebligat gibi ağır usulsüzlük, değerleme raporunun açıkça hatalı olması, salt çoğunluk hesabının yanlış olması veya ağır hastalık gibi çok sınırlı özel durumlar. En etkili yol rayiç bedel davasıdır.
72- Payı satılan malik yeni binada hak iddia edebilir mi?
Kesinlikle mümkün değildir. Pay satıldıktan sonra malik artık arsa payına sahip değildir, projede bağımsız bölüm hakkı yoktur, yeni tapularda adı yer almaz ve kira yardımı–geçici konut–taşınma yardımı gibi hiçbir destekten yararlanamaz. Satış, malikin projeyle tüm hukuki ilişkisini sona erdirir. Pay satışı dönüşümden tamamen çıkmak anlamına gelir.
73- Arsa payı uyuşmazlığı olan bir binada salt çoğunluk kararı alınırsa geçerli olur mu?
Arsa payı hatalıysa salt çoğunluk hesabı da hatalı olur ve alınan karar hukuken sakatlanır. Bu durumda "Arsa Payı Düzeltme Davası" açılmalıdır. Asliye Hukuk'ta açılan bu davada bilirkişi tüm dairelerin değerini inceler ve yeni arsa payı listesi çıkarır. Bu uyuşmazlık çözülmeden alınan salt çoğunluk kararları iptal riski taşır.
74- Alt yüklenici (taşeron) sorunlarında maliklerin muhatabı kimdir?
Malikler açısından muhatap her zaman müteahhittir. Taşeron maliklerle sözleşme yapmaz, maliklerden talepte bulunamaz, onları icraya veremez ve hak iddia edemez. Taşeron işçilik bedelini alamıyorsa müteahhidi dava eder; malikleri kesinlikle sorumlu tutamaz.
75- Müteahhit teminatı hangi hâllerde nakde çevrilir?
Teminat şu hâllerde nakde çevrilir: inşaata zamanında başlanmaması, inşaatın durması, teslim süresinin aşılması, teknik şartnameye aykırılık, müteahhidin projeyi terk etmesi veya iflas etmesi. Nakde çevrilen teminat inşaatı tamamlamak, eksik işleri gidermek ve maliklerin zararını karşılamak için kullanılır. Salt çoğunluk bu konuda yetkilidir.
76- Rezerv yapı alanında maliklerin hak kaybı olur mu?
Doğru planlama yapılırsa hayır. Rezerv alanda malik; mevcut taşınmazına eşdeğer bağımsız bölüm alma, denkleştirme bedeli alma, kira yardımı alma, geçici konut tahsisi ve arsa payı karşılığı bağımsız bölüm alma haklarına sahiptir. Hak kaybı şu durumlarda yaşanır: düşük m²'li daire verilmesi, yanlış arsa payı hesabı, hatalı teklif veya hatalı düzenlenmiş sözleşme. Avukat kontrolü burada hayati önem taşır.
77- Rezerv yapı alanına taşınmayı reddeden malik ne olur?
Malik rezerv alan teklifini reddedebilir. Bu durumda yalnızca kira yardımı alır, geçici konut hakkını kullanamaz ve devlet zorla taşıyamaz; dönüşüm kendi binasında tamamlanana kadar bekler. Malike zorla rezerv konut tahsis edilmesi hukuken mümkün değildir. Ancak bazı projelerde rezerv alan konutları çok avantajlı olduğu için çoğu malik bu seçeneği tercih etmektedir.
78- Yıkımdan sonra geçici konut verilmezse malik dava açabilir mi?
Evet. İdare geçici konut taahhüdünü yerine getirmezse malik tazminat davası, idari dava veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle alacak davası açabilir. Taahhüt yazılıysa bağlayıcıdır ve bu davalarda başarı şansı yüksektir.
79- Maddi durumu kötü olan, yaşlı veya engelli maliklere devlet nasıl destek sağlar?
Bu maliklere özel koruma mekanizmaları uygulanmaktadır: öncelikli kira yardımı, taşınma desteği, geçici konut tahsisinde öncelik, randevusuz işlem kolaylığı, engelliye uyarlanmış daire alma hakkı ve faizsiz kredi kolaylığı. Özellikle 65 yaş üzeri, engelli ve asgari gelirli malikler korunmaktadır.
80- Müteahhit projeyi üçüncü kişiye devredebilir mi? Salt çoğunluk engel olabilir mi?
Müteahhit sözleşmeyi üçüncü bir firmaya devretmek isterse salt çoğunluğun yazılı onayını almak zorundadır; onay yoksa devir geçersizdir. Devir hâlinde yeni firma tüm yükümlülükleri devralır, teminat yeniden düzenlenir ve ek güvence alınır. Salt çoğunluk onayı olmadan proje satılamaz, devredilemez veya alt firmaya aktarılamaz.
81- Yıkımdan sonra arsa üzerinde mülkiyet nasıl devam eder?
Yıkım gerçekleştirildiğinde kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer; ancak maliklerin mülkiyeti arsa payı üzerinden devam eder. Arsa payları korunur ve tapu sicilinde "kat irtifakı/kentsel dönüşüm şerhi" işlenir. Malik hak kaybetmez; tüm haklar yeni yapılacak bağımsız bölüme aktarılmak üzere arsa payında güvence altında tutulur.
82- Yıkım sonrası arsa payı yeniden dağıtılabilir mi?
Hayır. Arsa payı yıkımdan sonra dahi keyfi şekilde değiştirilemez. Değişiklik için ya tüm maliklerin oybirliği ya da mahkeme kararı (Arsa Payı Düzeltme Davası) gerekir. Salt çoğunluk arsa payını değiştiremez. Arsa payı binanın kaderini belirlediği için hukuk sistemi bunu çok sıkı korumaktadır.
83- Kentsel dönüşümde ortaya çıkan değer artışı (rant) nasıl dağıtılır?
Değer artışı; binanın yıkılıp daha değerli bir proje yapılmasından doğan ekonomik kazançtır. Malikler arsa payı oranında, müteahhit ise kat karşılığı oranı kadar hak sahibidir. Salt çoğunluk bağımsız bölüm dağılımında denkleştirme yoluyla ek paylaşım kuralları belirleyebilir. Rantın büyük kısmı arsa sahiplerine aittir.
84- Müteahhit fazla kat çıkarsa ek değer kime aittir?
Müteahhit yalnızca sözleşmede kendisine verilen payı alabilir. Projeyi büyütmesi sonucu ek değer doğarsa bu değer —aksi kararlaştırılmadıkça— maliklere aittir. Müteahhit "fazladan daire yaptım, benimdir" diyemez.
85- Kentsel dönüşüm projesine finansman nasıl bulunur?
Üç temel finansman modeli mevcuttur. Birincisi Bakanlık faiz destekli kredi (0 faiz – 60 ay): malik bankadan kredi çeker, faizin tamamını veya büyük kısmını devlet karşılar. İkincisi müteahhit finansmanı: müteahhit proje maliyetini üstlenir, karşılığında bağımsız bölüm alır. Üçüncüsü ortak malik fonlaması: malikler fon oluşturup müteahhitle hasılat paylaşımı yapar. Devletin faiz desteği 2024–2025 döneminde ciddi ölçüde artırılmıştır.
86- Çok hisseli bir tapuda (örneğin 1 dairede 8 mirasçı varsa) salt çoğunluk nasıl hesaplanır?
Salt çoğunluk arsa payına göre hesaplanır, malik sayısına göre değil. Bir dairede 8 mirasçı olsa dahi dairenin arsa payı tek bir paydır; bu 8 hissedar birlikte tek malik sayılır. Paydaşlar oy konusunda anlaşamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinden ortak temsilci atanması talep edilebilir. Bu konu uygulamada sık hata yapılan alanlardan biridir.
87- Kentsel dönüşüm süreci ile belediyenin kamu projeleri çakışırsa ne olur?
Öncelik kamu projesinindir. Belediye kısmi kamulaştırma yapabilir, imar planı değişikliğiyle alanı düzenleyebilir veya projenin bir bölümünü yeşil alan olarak planlayabilir. Malikin hakları: kamulaştırma bedeli talebi, proje revizyonundan doğan zarar tazminatı ve yeni bağımsız bölüm hesabında denkleştirme talebi. Kamu yararı amacıyla yapılan değişiklikler genelde hukuka uygundur.
88- Kentsel dönüşümde yapılan usulsüzlükler ceza davasına konu olabilir mi?
Evet. Cezai sorumluluk doğuran eylemler şunlardır: sahte riskli yapı raporu düzenlemek, karot numunesiyle oynamak, değerleme raporunda hile yapmak, teminatsız iş yapan müteahhit, tahliye–yıkım sürecinde rüşvet ve şantiyede iş güvenliği ihlalleri (ölüm/yaralanma durumunda hapis cezası). Bu fiiller TCK kapsamında özel belgede sahtecilik, dolandırıcılık, görevi kötüye kullanma ve taksirle yaralama/ölüm suçları oluşturabilir.
89- Müteahhidin vergi borcu, SGK borcu veya hacizleri kentsel dönüşümü etkiler mi?
Evet, ciddi şekilde etkiler. Vergi/SGK borçları ruhsat süreçlerini geciktirir, haciz mali yeterliliği sorgulatır, iflas veya konkordato salt çoğunluğun sözleşmeyi feshetmesine yol açabilir. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce müteahhidin vergi sicili, SGK kayıtları, ticaret sicili ve iflas/konkordato kayıtları incelenmelidir.
90- Yeni projede bağımsız bölümün m²'si eksik çıkarsa malik ne yapabilir?
Bu durum eksik imalat (ayıp) kapsamındadır. Malikin hakları: m² farkının bedelini talep etmek, yeni m²'ye göre bağımsız bölüm verilmesini istemek, bedel indirimi, ağır ayıplarda sözleşmenin feshini talep etmek ve müteahhitten tazminat istemek.
91- Yeni bina tamamlandığında tapular nasıl çıkar?
Süreç şöyle işler: belediye iskân belgesi (yapı kullanma izin belgesi) verir; müteahhit proje uygunluk raporları, deprem yönetmeliği uygunluğu, yapı denetim raporları ve tapu müdürlüğü evraklarını toplar; tapuda kat mülkiyeti kurulur ve eski arsa payı yeni bağımsız bölümlere aktarılır. Müteahhit teslim öncesinde bağımsız bölüm listesi, denkleştirme bedelleri ve teslim tutanağını mutlaka düzenlemelidir.
92- İskân alınamazsa maliklerin hakları nelerdir?
Malikler şu haklara sahiptir: müteahhitten iskân yükümlülüğünü yerine getirmesini talep etmek, gecikme tazminatı istemek, teslim tutanağını imzalamayı reddetmek, salt çoğunlukla sözleşmenin feshini gündeme almak ve belediyeye başvurmak. Yargıtay'a göre iskân alınmadan yapılan teslim hukuken geçerli değildir.
93- Müteahhit teslimden sonra sorumlu olmaya devam eder mi? Garanti süresi nedir?
Evet. Teslimden sonra 5 yıllık ayıp sorumluluğu (yapı), 10 yıllık eser sorumluluğu (TBK m.475 vd.) ve deprem güvenliği için zamanaşımı işlemeyen sorumluluk mevcuttur. Gizli ayıplarda 10 yılı aşan sorumluluk da kabul edilmektedir. Müteahhit su basması, çatlaklar, tesisat sorunları, yalıtım sorunları ve taşıyıcı sistem problemleri gibi tüm ayıplardan sorumludur. Garanti süresi dolsa bile gizli ayıp varsa sorumluluk devam eder.
94- Yeni binada ortak alan uyuşmazlıkları nasıl çözülür?
Ortak alanlar Kat Mülkiyeti Kanunu'yla korunmuştur. Müteahhit ortak alanı satamaz, kendine ayıramaz veya bireysel kullanıma veremez. Uyuşmazlık durumunda Sulh Hukuk Mahkemesinde "ortak alan tespiti davası" açılabilir, belediyeden projeler istenir ve bilirkişi teknik belirleme yapar. Yargıtay'ın ilkesel kararı: "Projede ortak alan olarak belirlenen yer başka amaçla kullanılamaz."
95- Bağımsız bölümün geç teslimi hâlinde malik ne talep edebilir?
Malik şu haklara sahiptir: gecikme tazminatı (müteahhit sözleşmede yazsa da yazmasa da sorumludur), kira kaybı, aşırı gecikme varsa sözleşme feshi, teminatın nakde çevrilmesi ve taşınma masrafı ile kira farkı gibi ek zararların tazmini. Bu davalarda bilirkişi raporları belirleyicidir.
96- Yeni tapularda bağımsız bölüm numarası değişmişse malik ne yapabilir?
Projedeki numara, sözleşmedeki numara ve belediyedeki onaylı mimari proje incelenir. Müteahhit numaralandırmayı keyfi değiştirmişse sözleşmeye aykırılık nedeniyle düzeltme davası açılır, malik doğru bağımsız bölümü talep eder ve salt çoğunluk değişikliği reddetme yetkisine sahiptir. Bu durum özellikle köşe daireler, dubleksler ve teraslarda sık görülmektedir.
97- Kentsel dönüşüm sonrası bina yönetim planı nasıl hazırlanır?
Yönetim planı binanın "anayasası"dır. Hazırlanırken otopark kullanım düzeni, depo–sığınak kullanımı, aidat belirleme yöntemi, ortak alan kuralları, işletme projesi, yönetici seçimi ve bağımsız bölümlerin kullanım alanları belirlenir. Yeni yönetim planının kabulü salt çoğunlukla yapılır; eski sistemde oybirliği aranırdı. Bu düzenleme dönüşüm sonrası yönetimsel tıkanıklıkları ortadan kaldırmıştır.
98- Müteahhit ile yaşanan anlaşmazlıkların en etkili çözüm yöntemi nedir?
En etkili yol noter ihtarı, teknik tespit ve hukuk davası kombinasyonudur. Önce noter ihtarıyla müteahhidin yükümlülüğü bildirilir, ardından bilirkişiyle teknik tespit yapılarak kusur kayıt altına alınır, son adımda eksik veya ayıplı işlerin tamamlanması, tazminat ve fesih için dava açılır. Salt çoğunluk sistemi sayesinde maliklerin birlikte hareket etmesi artık çok daha kolaydır.
99- Kentsel dönüşümde en sık yapılan hatalar nelerdir? (Avukat gözüyle)
En kritik hatalar şunlardır:
100- Kentsel dönüşüm sürecinde avukatın rolü nedir? Hangi aşamalarda zorunludur?
Bir avukatın kentsel dönüşümdeki rolleri şunlardır: teknik ve hukuki risk analizi, salt çoğunluk kararlarının hazırlanması, kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlığı, teknik şartnamenin denetimi, müteahhit sicili ve mali analizi, pay satışı–değerleme–itiraz süreçleri, tahliye–yıkım sürecinin yönetimi, teslim–iskân–tapu süreçleri, eksik–ayıplı iş davaları ve müteahhit iflası–devri–feshi süreçleri.
Kentsel dönüşüm; mühendislik, idare hukuku, özel hukuk, ceza hukuku ve vergi hukukunu birlikte barındıran çok katmanlı bir süreçtir. Profesyonel hukuki destek alınmadan yapılan işlemlerde geri dönüşü olmayan hak kayıpları doğabilir.
101- Kentsel dönüşümde arsa için belediye rayici gibi düşük, matbu bir bedel mi uygulanıyor?
Hayır. Arsa bedeli belediye rayicinden değil, bağımsız bölümün bulunduğu bölgenin gerçek piyasa değerinden belirlenmesi gerekir. Ancak uygulamada bazı değerleme raporlarında bedel rayice yakın, düşük yazılabilmektedir. Bu durum malik aleyhine sonuç doğurur ve rayiç bedel itirazı davası açılması gerekebilir.
102- Arsanın gerçek değeri mi esas alınır, yoksa düşük birim fiyatlar mı?
6306 sayılı Kanun gereği gerçek piyasa değeri esas alınmalıdır. Değerleme şirketi; konum, emsal satışlar, ulaşım, arsa payı ve imar durumunu dikkate alarak gerçek değeri tespit eder. Pratikte bazı raporlar gerçeğin altında kalabilmektedir; bu durumda rayiç bedel itiraz davası etkili bir çözüm yoludur.
103- Uygulamada gerçekten çok düşük arsa bedelleri mi yazılıyor?
Evet. Çoğu dosyada ilk hazırlanan değerleme raporları şişirme maliyetler veya düşük emsaller nedeniyle olması gerekenden düşük çıkmaktadır. Bu nedenle maliklerin rayiç bedel tespitine itiraz etmesi ve yeni bilirkişiyle gerçek değerin belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.
104- Müteahhitle yapılan sözleşmeyi her hâlükârda imzalamak mı gerekiyor? Kaçış yolu yok mu?
Hayır. Maliklerin imzalamaya zorlanması hukuken mümkün değildir. Ancak yeni sistemde salt çoğunluk sağlanmış ve malik bu çoğunluğa katılmıyorsa o malikin payı satış sürecine alınabilir. Bu nedenle imzalamadan önce sözleşme mutlaka bir avukat tarafından incelenmeli; haksız şartlara itiraz edilmeli, gerekiyorsa iptal davası yoluna gidilmelidir.
105- Arsa bedeli belirlenirken belediye rayicine mi bakılıyor?
Belediye rayici yalnızca alt sınır olarak dikkate alınabilir; tek başına belirleyici değildir. Yasal olarak değerleme raporunun gerçek piyasa değerini esas alması gerekir. Bazı şirketler rayici referans alarak düşük değer yazma eğilimindedir; bu durum itiraz edilmesi gereken bir işlemdir.
106- Bazı paydaşların yeni bina maliyetini karşılamaya gücü yetmiyor. Süreç nasıl işler?
Uygulamada özellikle düşük gelirli malikler için inşaat fark bedelini ödemek zorlayıcı olabilmektedir. Bu durumda şu çözümler uygulanabilir: denkleştirme bedelinin düşürülmesi, fark bedelsiz alternatif bağımsız bölüm verilmesi, devletin sağladığı 0 faizli 60 ay vadeli kredi kullanımı, salt çoğunlukla müteahhitten ek teklif alınması ve proje revizyonuyla maliyetin dengelenmesi. Ekonomik güç gözetilmeden yapılan projeler ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.
107- Yeni projede zemin kat dairesi kötü konuma düşürülmüş, arsa payı da düşük belirlenmiş. Ne yapılabilir?
Tespit davası ve Arsa Payı Düzeltme Davası açılabilir. Binanın yıkılmasından önce tüm dairelerin konum–m²–şerefiye karşılaştırmalı tespiti yapılmalıdır; yıkımdan sonra ispat güçlüğü doğacağından erken tespit kritik önem taşır. Arsa payı hatalıysa KMK m.3 ve m.6 gereği düzeltme davası her zaman açılabilir.
108- Salt çoğunluk gayrimenkul değerleme yaptırmış. Müteahhit bu raporu maliklere göndermek zorunda mı?
6306 sayılı Kanun'da değerleme raporunun sözleşmeye eklenip maliklere gönderilmesini açıkça emreden bir hüküm yoktur. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun dürüstlük, aydınlatma ve sözleşme şeffaflığı ilkeleri gereği değerleme raporunu maliklerden gizleyerek işlem yapmak kabul edilemez. Bakanlık tarafından yaptırılan SPK lisanslı değerleme raporuna dayalı satış bedeli maliklere tebliğ edilmek zorundadır.
Sağlıklı uygulama: değerleme raporunun sözleşmeye ek yapılması, rapora atıf içeren hükümlerin konulması ve raporun maliklere imza karşılığı veya elektronik yolla gönderilmesinin kayıt altına alınması. Raporun saklanması; gabin, aydınlatma eksikliği ve haksız şart iddialarına zemin hazırlayarak sözleşmenin kısmen veya tamamen geçersizliğine yol açabilir.
109- Salt çoğunluğun dışında kalan azınlığın hiç hakkı yok mu?
Hayır, azınlığın hakları mevcuttur. Azınlık şu davaları açabilir: karar iptal davası (usul hataları varsa), hakkaniyete aykırı sözleşme şartlarının iptali, arsa payı düzeltme davası, değerleme raporuna itiraz, pay satışına itiraz (bedel düşükse) ve müteahhit–malik sözleşmesindeki haksız şartların kaldırılması. Azınlık dönüşümü tamamen durdurma gücüne sahip değildir; ancak hukuki haklarını kullanabilir.
110- Zorunluluktan imzalanan sözleşme iptal edilebilir mi?
Sözleşmeyi baskı altında imzalama TBK m.30–39 kapsamında hata, hile ve ikrah hükümleri çerçevesinde incelenir. Müteahhit şartları orantısız ölçüde ağırsa TBK m.27–28 kapsamında aşırı yararlanma (gabin) hükümleri uygulanabilir. Uygulamada tam iptal çok güçtür; ancak sözleşmeye mahkeme müdahalesi ve şartların uyarlanması mümkündür.
111- Yurt dışındaki malike sözleşme tebliğ edilmiyor, payını sattırmak istiyorlar. Ne yapılabilir?
6306 sayılı Kanun'da tebligat usulü açıktır; ilanî tebligat dahi mümkündür. Tebligat yapılmadan malik hakkında herhangi bir işlem yapılamaz. Bilgi verilmemesi hâlinde tebligat iptali, sürelerin işlemeye başlamadığının tespiti ve sözleşme hükümlerinin malik yönünden geçersizliği dava konusu yapılabilir.
112- Sözleşmede "iptal edilirse müteahhidin tüm zararları ödenir" maddesi var. Bu geçerli mi?
Cezai şart orantısız ise TBK m.182/son gereği hâkim tarafından indirilebilir. Yargıtay uygulamasına göre kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhide aşırı yüklenen cezai şart hükümleri geçersiz sayılmaktadır. Müteahhit kusurlu ise cezai şart uygulanmaz; malik "haklı nedenle fesih" yaparsa cezai şart hiç doğmaz.
113- Tevhit işleminde (parsellerin birleştirilmesinde) oybirliği gerekir mi, yoksa salt çoğunluk yeterli mi?
Tevhit işlemi için oybirliği gerekir; salt çoğunluk yeterli değildir. KMK m.44 ve imar mevzuatı gereği tüm maliklerin rızası şarttır. Bu kural 2026 itibarıyla geçerliliğini korumaktadır.
114- Riskli yapı yıkım tebligatı kapıya yapıştırılınca süre başlar mı? Uzatılmaz mı?
Evet. 6306 sayılı Kanun uygulamasında tebligat kapıya yapıştırılmakla yapılmış sayılır. 60 günlük tahliye süresi bu tarihten itibaren başlar ve kural olarak uzatılmaz.
115- Kat maliki, diğer maliklerin imzaladığı inşaat sözleşmesinden farklı ayrı bir sözleşme yapabilir mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tüm maliklerle tek bir sözleşme olmalıdır. Ayrı sözleşme uygulamada mümkün değildir; müteahhit kabul etse bile proje bütünlüğü bozulur. Ancak mevcut sözleşmeye ek olarak malik lehine özel protokol düzenlenebilir.
116- Karot alındı, sonuç geldi ama tebligat yapılmadı. Süre nasıl işler? E-devlette görünmezse süre kaçırılır mı?
Tebligat malik adresine ya da kapıya yapıştırılarak gerçekleştirilir. E-devlette görünmesi zorunlu değildir. Tebligat yapılmadan süre başlamaz; dolayısıyla e-devlette görünmemesi tek başına süreyi başlatmaz.
117- Rezerv alanda yeni inşaat, sağlam binanın arsa payına tecavüz ediyor. Hangi dava açılır?
Açılabilecek davalar şunlardır: elatmanın önlenmesi davası, arsa payı düzeltme davası, imar planına karşı iptal davası ve tazminat davası. Tecavüzün niteliğine göre tek veya birden fazla dava yoluna başvurulabilir.
118- Diğer maliklerin hazırladığı paylaşım planında kendi aleyhime m² azaltıldı ve şerefiyem düşürüldü. Tazminat veya sözleşmeye hâkim müdahalesi mümkün mü?
Evet, mümkündür. Bu tür uyuşmazlıklar çoğunluğun karar oranına değil, paylaşımın hakkaniyetli olup olmamasına bağlıdır. Hukuki dayanaklar şunlardır: TBK m.26–27 (sözleşmeye müdahale ve hakkaniyet denetimi), TBK m.28 (gabin–aşırı yararlanma) ve 6306 sayılı Kanun m.6/son (hakkaniyet denetimi yetkisi). Malik; konum–m²–şerefiye farkı nedeniyle oluşan ekonomik kaybın tazminini, paylaşımın düzeltilmesini ve sözleşme şartlarına hâkim müdahalesini talep edebilir.
119- Salt çoğunluk kararı alınmış; ancak toplantıya katılmayan maliklere tebligat yapılmamıştır. Süreler nasıl işler?
Tebligat zorunludur; 6306 sayılı Kanun uygulama kararının karara katılmayan maliklere tebliğ edilmesi gerektiğini açıkça öngörmektedir. Tebligat yapılmadan süre başlamaz. Toplantıya katılmayan malikin fiilî haberdar olması değil, hukuki tebligat esas alınır. Tebligat yapılmazsa uygulama kararı kesinleşmez; 15 günlük itiraz süreci işlemez, satış aşamasına geçilemez ve malik ileride iptal ve yürütmenin durdurulması talebinde bulunabilir. Sonuç: uygulama kararı için salt çoğunluk kararı ve tebligat birlikte zorunludur.
120- Riskli yapı raporundaki hatalar nedeniyle doğrudan idareye karşı tazminat davası açılabilir mi?
Doğrudan tazminat davası açılamaz. Riskli yapı tespiti bir idari işlemdir; önce bu işlemin iptali veya düzeltilmesi talep edilmelidir. İşlem iptal edilmeden tazminat istemi dinlenmez.
Doğru yol şu üç aşamadan oluşur:
Yargı "riskli yapı kararı hukuka uygundur" derse tazminata hükmetmez. İlk şart hukuka aykırılığın tespiti veya iptalidir. Riskli yapı raporu hatalıysa önce iptal davası, sonra tazminat yoluna gidilmelidir.
Kentsel dönüşüm; 6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı Kanun ve bağlı yönetmelikler çerçevesinde son derece teknik, çok katmanlı ve hızlı işleyen bir hukuki süreçtir. Salt çoğunluk sistemi, pay satışı süreçleri, teminat hükümleri, değerleme itirazları ve tescil aşamaları; birbirini takip eden ve süre kaçırıldığında geri dönüşü olmayan hak kayıplarına yol açan işlemlerdir.
2026 itibarıyla kentsel dönüşüm süreçleri hem daha hızlı hem de daha karmaşık bir görünüm kazanmıştır. Bu nedenle her aşamada uzman bir avukattan destek almak, hak kayıplarını önlemenin en etkili yoludur.
Kentsel dönüşüm; salt çoğunluk kararları, müteahhit sözleşmeleri, riskli yapı itirazları ve pay satış süreçleriyle son derece teknik ve hızlı işleyen bir hukuki alandır. Süreçte yapılan her hata — imzalanan her yanlış sözleşme, kaçırılan her tebligat süresi, eksik yapılan her başvuru — geri dönüşü olmayan hak kayıplarına yol açabilir.
Av. Kübra Keleş olarak; riskli yapı tespitinden tapu tesciline, kira yardımı başvurularından rayiç bedel davalarına kadar kentsel dönüşümün her aşamasında yanınızdayız. Bulunduğunuz şehre göre detaylı bilgi almak için aşağıdaki sayfaları inceleyebilirsiniz:
Ankara, İstanbul veya Antalya'da kentsel dönüşüm sürecindeyseniz Ankara, İstanbul ve Antalya sayfalarımızı inceleyebilirsiniz.
TR 
EN 
AR 
RU 
FA 
