6306 Sayılı Kanun Kapsamında Malik Hakları, Kira Yardımı, Müteahhit Sözleşmesi ve Dava Yolları — Güncel Rehber
Binanız riskli yapı ilan edildi mi? Müteahhitle sözleşme imzalamak üzere misiniz? Salt çoğunluk kararına karşı çıkan bir malik mi var? Kentsel dönüşüm süreci; yanlış bir imza, kaçırılan bir hukuki süre ya da eksik bir sözleşme maddesiyle milyonlarca lira değer kaybına yol açabilen karmaşık bir hukuki süreçtir.
Bu rehber; maliklerin, kiracıların ve yatırımcıların 6306 sayılı Kanun kapsamındaki haklarını, süreleri ve dava yollarını güncel mevzuata göre adım adım açıklamaktadır. Gayrimenkul ve Kentsel Dönüşüm Hukuku alanında uzman ekibimiz, sürecin her aşamasında yanınızdadır.
Kentsel dönüşümde en sık karşılaşılan sorunlar; riskli yapı tespitinin usulsüz yapılması, müteahhit sözleşmelerindeki hak kayıpları, tebligat eksiklikleri ve hak düşürücü sürelerin kaçırılmasıdır. Bu hatalardan herhangi biri, telafisi çok güç sonuçlar doğurabilir.
Türkiye'de kentsel dönüşüm süreci 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yürütülür. Bu kanun, olağan hukuk normlarının dışında özel usuller getirir; "ivedilik ilkesi" gereği birçok aşamada hak düşürücü süreler öngörür.
Süreçte bir arada uygulanan başlıca mevzuat şunlardır:
Sürecin tüm hukuki boyutlarını öğrenmek için Kentsel Dönüşümde En Çok Merak Edilen 120 Soru rehberimizi de inceleyebilirsiniz.
Riskli yapı; teknik bir raporla taşıyıcı sisteminin depremde yıkılma ihtimali bulunduğu belirlenen bağımsız bölümlerin yer aldığı binayı ifade eder.
Tespiti Kimler Yapabilir?
Riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekmez. Kanuna göre tek bir malikin başvurusu yeterlidir. Bu hüküm, özellikle malikler arasında anlaşmazlık yaşanan binalarda kritik önem taşır.
Tespit Süreci Nasıl İşler?
Bina riskli ilan edildiğinde süreç zorunlu olarak ilerler; herhangi bir malikin "istemiyorum" demesi tek başına süreci durduramaz.
Riskli yapı tespitine itiraz, sürecin en kritik hukuki adımlarından biridir. Tebligattan itibaren yalnızca 15 gün içinde teknik heyete başvuru yapılmazsa bu hak kesin olarak düşer.
Dikkat: Tebligat alınamaması veya "haberim olmadı" gerekçesi, muhtarlık ilanı uygulaması nedeniyle çoğu durumda geçersiz sayılmaktadır. Bu nedenle tapu kaydınızı ve muhtarlık ilanlarını düzenli olarak takip etmeniz kritik önem taşır.
İtiraz Sonrası Ne Olur?
İptal oranları düşük olsa da usule aykırılıklar, tebligat hataları veya teknik raporun hatalı yapılması gibi gerekçelerle başarılı sonuçlar alınmaktadır. İtiraz dilekçenizi mutlaka bir uzmanla hazırlamanız sürecin seyrini doğrudan etkiler.
Riskli yapı işlemleri kesinleştikten sonra malikler, arsa payı oranında karar alır.
2023 Değişikliği: Artık %50+1 Yeterli
2023 yılında yürürlüğe giren değişiklikle birlikte, kentsel dönüşümde tüm kararlar için arsa payı bakımından salt çoğunluk (%50+1) yeterli hale gelmiştir. Eski 2/3 çoğunluk sistemi artık uygulanmamaktadır. Burada bağımsız bölüm sayısına değil, tapudaki arsa payı oranına bakılır.
Salt çoğunluk sağlandığında malik grubu şu kararları alabilir:
Arsa payı bakımından %50'nin altında kalan malik grubu, bu kararlara uymak zorundadır.
6306 Sayılı Kanun, malik uyuşmazlıklarını çözmek için özel bir zorunlu satış mekanizması getirmiştir.
| Aşama | Açıklama |
|---|---|
| 1. Rayiç bedel belirlenir | Bilirkişi tarafından bağımsız bölümün rayiç değeri tespit edilir. |
| 2. Hisse önce diğer maliklere teklif edilir | Yasal öncelik hakkı gereği, hisse önce aynı binadaki diğer maliklere satın almaları için teklif edilir. |
| 3. Satış gerçekleşmezse idare devreye girer | Malikler satın almazsa hisse; Bakanlık tarafından satın alınabilir ya da anlaşmaya uyma koşuluyla üçüncü kişilere ihale yoluyla satılabilir. |
Bu sistemin amacı, tek bir malikin ya da küçük bir malik grubunun süreci bloke etmesini önlemek ve kentsel dönüşümü hızlandırmaktır.
Karara uymayan malik, belirlenen rayiç bedelin hatalı olduğu iddiasıyla tebligattan itibaren 30 gün içinde Asliye Hukuk Mahkemesi'ne dava açabilir. Bu hak düşürücü süreyi kaçırmamak için uzman desteği şarttır.
Riskli yapı kararından sonra binanın boşaltılması istendiğinde, üç farklı gruba devlet kira/taşınma desteği sağlanır.
| Hak Sahibi | Yardım Türü | Süre / Miktar |
|---|---|---|
| Malikler | Aylık kira yardımı | 18 aya kadar |
| Kiracılar | Tek seferlik taşınma parası | Bir kez |
| Sınırlı ayni hak sahipleri | Tek seferlik ödeme | Bir kez |
Maliklere Kira Yardımı Detayları
Kiracılara Taşınma Desteği
Başvuruda İstenen Belgeler
Kira Yardımının Ödenmeyeceği Durumlar
Kira Yardımı Reddedilirse Ne Yapılabilir?
Ret kararı tebliğinden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesi'nde iptal davası açılabilir. Uygulamada en sık ret nedeni; tahliye belgesinin eksikliği veya ikametgâhın geç alınmasıdır.
Riskli yapının tahliyesi için tebligattan itibaren belirli bir süre tanınır. Bu süre dolduğunda bina hâlâ boşaltılmamışsa:
Tahliye ve yıkım giderleri, malikler adına kamu alacağı olarak tescil edilebilir.
Kiracı tahliyeyi reddederse idare tahliye işlemi yapabilir; kiracı taşınma parasını alma hakkını yine de korur. Ancak gecikme nedeniyle malike verilen zarardan Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde sorumlu tutulabilir.
Türk hukuk pratiğinde en çok ihtilafın yaşandığı aşama, kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesidir. Bugün binlerce kişi, yalnızca sözleşmeyi doğru düzenlemediği için büyük zarara uğramıştır.
Ankara'da Çankaya ve Mamak'tan İstanbul'da Fikirtepe ve Gaziosmanpaşa'ya, Antalya'da Kepez ve Muratpaşa'ya kadar kat malikleri aynı kritik soruyla yüz yüze geliyor: Kim inşa edecek, nasıl inşa edecek ve biz ne alacağız? Bu soruların yanıtı, imzalanan müteahhit sözleşmesinin içindedir.
Sözleşmede Mutlaka Yer Alması Gerekenler
2026 Yeniliği — P+1 Kuralı: Müteahhidin kendisine düşen daireleri inşaat bitmeden toplu satıp parayı toplaması ve projeyi terk etmesi artık yasal olarak engellenmiş durumdadır. Müteahhit yalnızca inşaatın ilerleme oranında satış yapabilir. Bu maddenin sözleşmede açıkça yer alması zorunludur.
Müteahhit sözleşmenizi imzalamadan önce mutlaka hukuki inceleme yaptırın. Detaylı bilgi için Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Kentsel dönüşüm, yalnızca teknik bir süreç değil; çok sayıda idari ve adli işlemi kapsayan kapsamlı bir hukuki mekanizmadır.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davası: Her malik tarafından açılabilir. Yanlış arsa payları, salt çoğunluk hesabını doğrudan etkilediğinden stratejik önemi büyüktür. Görevli mahkeme: Asliye Hukuk.
Kat Mülkiyetinin Kurulmasına Yönelik Davalar: Bina henüz kat mülkiyetine geçmemişse herhangi bir malik dava açabilir. Görevli mahkeme: Asliye Hukuk.
Riskli Yapı Tespitine Teknik İtiraz: Her malik başvurabilir. İtiraz için 15 günlük süre hak düşürücüdür; kesinlikle kaçırılmamalıdır.
Riskli Yapı Kararının İptali Davası: Tebligattan itibaren 30 gün içinde açılmalıdır (İYUK). Karar idarece verilmişse görevli mahkeme: İdare Mahkemesi.
Salt Çoğunluk Kararının İptali Davası: Tebligattan itibaren 30 gün içinde açılmalıdır. (Hak düşürücü süre — kesinlikle kaçırılmamalıdır.) Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.
İptal nedenleri arasında şunlar sayılabilir:
İptal davası açılırken mutlaka ihtiyati tedbir talep edilmesi gerekir. Aksi hâlde dava devam ederken hisse satışı, yıkım veya sözleşme imzası gerçekleşebilir ve geri dönüşü olmayan zararlar ortaya çıkabilir.
Rayiç Bedel Davası: Tebligattan itibaren 30 gün içinde açılmalıdır. (Hak düşürücü süre.) Görevli mahkeme: Asliye Hukuk. Mahkeme, SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı aracılığıyla yeni bedel belirler.
Sözleşmenin İptali veya Feshi Davası: Müteahhidin işi bitirmemesi, teminat vermemesi, geciktirmesi veya ayıplı iş yapması hâlinde açılabilir.
Gecikme–Tazminat–Ayıplı İş Davaları: Zamanaşımı; genel olarak 10 yıl, ayıp davalarında 5 yıl, ağır ayıpta 20 yıldır.
Zorunlu Tahliye İşlemine İtiraz Davası: Tahliye kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesi'nde açılabilir.
Yıkım Kararına Karşı İptal Davası: Yıkım kararı tebliğinden itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesi'ne başvurulabilir.
Ayıplı / Eksik İş Davaları: Görevli mahkeme: Tüketici Mahkemesi veya Asliye Hukuk (taraf sıfatına göre).
Bağımsız Bölüm Teslimi – Tapu Tescili Davası: Müteahhit bölümü teslim etmiyor veya tapu devrine yanaşmıyorsa açılabilir.
| Aşama | Açılabilecek Davalar | Süreler |
|---|---|---|
| Riskli yapı öncesi | Arsa payı düzeltme, kat mülkiyeti | Süre yok |
| Riskli yapı sonrası | Riskli yapı kararının iptali | 15 gün (teknik) / 30 gün (yargısal) |
| Salt çoğunluk aşaması | Kararın iptali | 30 gün — hak düşürücü |
| Hisse satış süreci | Rayiç bedel davası | 30 gün — hak düşürücü |
| Sözleşme aşaması | Fesih, tazminat, ayıp | 5–20 yıl |
| Tahliye | Tahliye / yıkım iptal davası | 30 gün |
| Kira yardımı reddi | İdari iptal davası | 60 gün |
| İnşaat sonrası | Ayıp, tazminat, tapu tescil | 5–20 yıl |
Bir binada 10 daire var. Arsa paylarının %70'ini oluşturan malik grubu toplantıda müteahhidi seçti. Geriye kalan %30'luk malik grubu bu karara karşı çıkıyor.
Karara uymayan malikin hissesi satış sürecine girebilir. Süreç tek başına durdurulamaz. Ancak toplantı çağrısında usulsüzlük, yanlış tebligat veya arsa payı hesabında hata varsa tebligattan itibaren 30 gün içinde iptal davası açılabilir ve ihtiyati tedbir talep edilebilir.
Riskli yapı kararından sonra kiracı taşınmayı reddediyor. Kanuna göre idari tahliye mümkündür; kiracı tahliye etmek zorundadır. Buna karşın kiracının taşınma yardımı alma hakkı devam eder.
Sözleşmede gecikme cezası ve teminat mektubu (%6) varsa malikler önemli bir kayıp yaşamaz. Bu nedenle müteahhit sözleşmesi aşamasında avukat desteği kritik öneme sahiptir.
Arsa payının hatalı olduğunu fark eden bir malik, arsa payı düzeltme davası açarak hesabın yeniden yapılmasını talep edebilir. Düzeltme gerçekleştiğinde salt çoğunluk hesabı tamamen değişebilir ve alınan kararlar geçersiz hâle gelebilir.
Kentsel dönüşüm için tüm maliklerin onayı gerekir mi?
Hayır. Riskli yapı tespiti için tek bir malikin başvurusu yeterlidir. Karar alma aşamasında ise arsa payı bakımından salt çoğunluk (%50+1) yeterlidir.
Riskli yapı kararına itiraz süresi ne kadardır?
Tebligattan itibaren 15 gün içinde teknik heyete itiraz edilmesi gerekir. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa itiraz hakkı ortadan kalkar. Detaylı bilgi için →
Salt çoğunluk kararına uymayan malikin hissesi ne olur?
Hissenin rayiç bedeli belirlenir, önce diğer maliklere teklif edilir. Malikler satın almazsa Bakanlık satın alır ya da hisse ihale yoluyla üçüncü kişilere devredilir. Rayiç bedele itiraz hakkı 30 gün içinde kullanılabilir.
Müteahhit sözleşmesinde en önemli maddeler nelerdir?
Teminat mektubu (%6), gecikme cezaları, bağımsız bölüm dağılımı, bina tamamlama sigortası, garanti ve sigorta hükümleri ile hakediş sistemi en kritik maddelerdir. Müteahhit sözleşmesi rehberi →
Kira yardımı kimlere ödenir? Malik binada oturmalı mıdır?
Kira yardımı almak için malik binada fiilen oturmak zorunda değildir; tapu kaydı yeterlidir. Malikler 18 aya kadar aylık yardım, kiracılar ise tek seferlik taşınma parası alabilir.
Kira yardımı reddedilirse ne yapabilirim?
Ret kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesi'nde iptal davası açılabilir.
Salt çoğunluk kararına karşı dava açabilir miyim?
Evet. Toplantı çağrısı usulsüzlüğü, tebligat hatası, arsa payı hesap hatası veya kötüye kullanım gerekçesiyle tebligattan itibaren 30 gün içinde Asliye Hukuk Mahkemesi'nde iptal davası açılabilir.
Ankara'da kentsel dönüşüm davaları ne kadar sürer?
6306 Sayılı Kanun "ivedilik ilkesi" öngörse de pratikte süreler değişmektedir. Ankara'da ortalama süreler: riskli yapı kararı iptali 3–8 ay, salt çoğunluk kararı iptali 6–12 ay, rayiç bedel davası 4–10 ay, kira yardımı reddi iptali 3–6 ay. Bilirkişi incelemeleri süreyi uzatabilir.
Kentsel dönüşümde avukat tutmak zorunlu mudur?
Zorunluluk olmasa da sözleşme hataları, arsa payı yanlışlıkları, hak düşürücü sürelerin kaçırılması ve tebligat eksiklikleri telafisi güç sonuçlar doğurur.
Yeni malik kira yardımından yararlanabilir mi?
Evet. Riskli yapı kararından sonra bağımsız bölümü satın alan yeni malik, kalan süre için kira yardımından yararlanabilir. Bunun için satış sözleşmesine "kira yardımı hakkının devri" maddesinin yazılması önerilir.
Kentsel dönüşümde vergi muafiyetleri var mıdır?
Evet. 6306 Sayılı Kanun kapsamında harç muafiyeti, damga vergisi muafiyeti, KDV avantajı ve tapu işlemlerinde indirim öngörülmüştür.
Müteahhit inşaatı tamamlamazsa ne yapabilirim?
Teminat mektubu nakde çevrilebilir, sözleşme feshedilebilir, tazminat talep edilebilir ve dava yoluyla bağımsız bölümün teslimi sağlanabilir. Müteahhit sözleşmesi detayları →
Kentsel dönüşüm, Türkiye'deki en yüksek maddi riski barındıran hukuki süreçlerin başında gelmektedir. Tek bir imzanın değeri milyonlarla ölçülür.
Avukatsız yürütülen süreçlerde en sık yaşanan hatalar şunlardır:
Ankara kentsel dönüşüm avukatı olarak Av. Kübra Keleş; riskli yapı tespitinden sözleşme imzalanmasına, itiraz ve dava süreçlerinden kira yardımı başvurularına kadar tüm aşamalarda yanınızdadır. İstanbul ve Antalya dahil tüm Türkiye genelinde hizmet verilmektedir.
6306 Sayılı Kanun, doğru kullanıldığında hem deprem güvenliğini sağlar hem de taşınmazların ekonomik değerini ciddi ölçüde artırır. Ancak sürecin her aşaması — riskli yapı tespitinden sözleşme imzalanmasına, salt çoğunluk kararlarından kira yardımı başvurularına kadar — hukuki açıdan dikkat gerektirir.
Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde:
Tüm bu avantajlardan tam anlamıyla yararlanmak ve hak kayıplarını önlemek için sürecin en başından itibaren profesyonel hukuki destek almak vazgeçilmezdir.
Gayrimenkul davalarında bölgesel mahkeme uygulamaları, yerel belediye kararları ve kentsel dönüşüm projeleri süreci doğrudan etkiler. Şehrinize özel sayfalarımızı inceleyebilirsiniz:
Gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukuku konusunda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
TR 
EN 
AR 
RU 
FA 
