Önemli Not: Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Kentsel dönüşüm sürecinizde haklarınızı tam olarak koruyabilmek için mutlaka bir avukattan destek alın.
Türkiye'de milyonlarca riskli yapının güvenli, depreme dayanıklı binalara dönüştürülmesi sürecinde mülk sahiplerinin en sık sorduğu soru şudur: "Eski binam yıkıldığında yenisinde daha fazla alan alabilir miyim?"
Bu sorunun cevabı doğrudan imar artışı ve emsal kavramlarına bağlıdır. İmar artışı; kentsel dönüşüm projesinin ekonomik sürdürülebilirliğini sağlayan, hem mülk sahipleri hem de müteahhitler açısından belirleyici bir mekanizmadır.
2026 yılı itibarıyla kentsel dönüşüm süreçleri, 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişiklikleri ve "Yarısı Bizden" kampanyasının genişletilmesiyle yeni bir ivme kazanmıştır. Bu nedenle imar artışı konusunu güncel mevzuat çerçevesinde doğru kavramak her zamankinden daha kritik hale gelmiştir.
İmar artışı; bir taşınmazın bulunduğu bölgedeki yapılaşma koşullarının — özellikle emsal değeri (KAKS), kat yüksekliği ve toplam inşaat alanı hakkı — ilgili belediye tarafından artırılması anlamına gelir.
Pratik sonucu şudur:
Eskiden 8 daireli olan binanız yıkıldığında, imar artışı sayesinde yerine 10 veya 12 daireli yeni bir bina inşa edilebilir.
Bu "fazla" daireler, müteahhidin inşaat maliyetini karşıladığı pay olarak işlev görür. İmar artışı olmadığında müteahhitler sizden ek ödeme talep edebilir ya da projeye ilgi göstermeyebilir.
Emsal, bir arsanın toplam inşaat alanının arsa alanına oranıdır. Teknik adı KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) olup imar planı belgelerinde bu terimle geçer.
Emsal Hesaplama Formülü
TR 
EN 
AR 
RU 
FA 
Emsal (KAKS) = Toplam İnşaat Alanı ÷ Arsa AlanıÖrnek:
Yaygın Emsal Değerleri
| Emsal Değeri | Kullanım Türü |
|---|---|
| 0,20 – 0,40 | Düşük yoğunluklu konut / kırsal alan |
| 1,00 – 1,50 | Orta yoğunluklu kentsel konut |
| 2,00 – 2,50 | Yüksek yoğunluklu kentsel bölge |
| 3,00 ve üzeri | Merkezi iş alanları (ticari) |
Arsanızın emsal değerini öğrenmek için bağlı olduğunuz belediyenin İmar Müdürlüğünden ya da e-Devlet üzerinden İmar Durum Belgesi talep edebilirsiniz.
KAKS (emsal) toplam inşaat alanını sınırlarken, TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) binanın zemin katının arsa üzerindeki iz alanını belirler. Örneğin 1.000 m² arsada TAKS: 0,30 ise binanın tabanı en fazla 300 m² olabilir; üstteki katlar emsal sınırına kadar devam eder.
Sıkça karıştırılan iki kavramı açıklayalım:
Emsal artışı: Arsanıza tanınan toplam inşaat alanının artması. Örneğin emsal 1,0'dan 1,25'e çıkarsa, 1.000 m²'lik arsada 250 m² daha fazla inşaat hakkı doğar.
Kat artışı: Binanın kat adedinin artması. Ancak kat adedi, yalnızca emsale değil; belediyenin belirlediği H max (maksimum yapı yüksekliği) sınırına da bağlıdır. Emsal artışı verilse bile H max aşılamaz.
Dikkat: Emsal artışı olsa bile H max kısıtlaması kat adedini sınırlayabilir. Bu nedenle kentsel dönüşüm hukuki sürecinizde teknik analiz kadar hukuki değerlendirme de şarttır.
En yaygın yöntemdir. Mevzuata göre:
Tek bir bina yerine tüm bir adanın (birden fazla parselin birlikte) dönüştürüldüğü projelerde belediyeler teşvik amacıyla daha yüksek emsal artışı verebilmektedir. 2026 yönetmeliğinde bu model desteklenmektedir.
Bazı bölgelerde belediyeler kentsel dönüşümü hızlandırmak amacıyla imar planı değişikliğiyle emsal değerlerini artırır. Bu kararlar; altyapı kapasitesi, nüfus yoğunluğu ve yeşil alan dengesi gibi kriterler dikkate alınarak verilir.
Somut Hesaplama Örneği
Senaryo: Ankara'da 5 daireli eski bir apartman. Arsa: 600 m², mevcut emsal: 1,0, TAKS: 0,30.
| Dönüşüm Öncesi | Dönüşüm Sonrası (%25 Emsal Artışı) | |
|---|---|---|
| Emsal | 1,0 | 1,25 |
| Toplam inşaat hakkı | 600 m² | 750 m² |
| Tahmini daire sayısı (90 m²/daire) | 6-7 daire | 8-9 daire |
| Müteahhide devredilen | — | 1-2 daire (proje özeline göre) |
Bu "fazla" 1-2 daire, müteahhidin sizden nakit ödeme talep etmemesini sağlayabilir. Ancak bu oran; bölge, mevcut yapının ruhsata uygunluğu, imar durumu ve sözleşme koşullarına göre değişir.
Önemli uyarı: Pek çok bina geçmişte ruhsatsız veya fazla kat yapılmış olabilir. Bu durumda emsal artışı olsa bile yeni projede daire sayısı ya da metrekare azalabilir. Bu riski önceden saptamak için teknik ve hukuki analiz yaptırılması gerekir.
Hayır. Emsal artışı otomatik bir hak değildir. Şu faktörler belirleyicidir:
Bazı bölgelerde imar artışı sınırlandırılabilir ya da hiç verilmeyebilir. Bu nedenle projeye başlamadan önce İmar Durum Belgesi alarak bir uzmanla değerlendirme yapmak kritik önemdedir.
Emsal artışı, müteahhit sözleşmesi müzakerelerini doğrudan etkiler:
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamadan önce imar durumunuzu kesinleştirmeniz en temel koruyucu adımdır. Sözleşme iptaline ilişkin süreçler için kat karşılığı inşaat sözleşmesi iptal davası sayfamıza göz atabilirsiniz.
4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle birlikte kentsel dönüşüm kararlarında eskiden aranan 2/3 çoğunluk şartı kaldırıldı; yerine salt çoğunluk (arsa payı oranında basit çoğunluk) getirildi. Bu değişiklik, onlarca yıl dönüşemeyen binaların önündeki en büyük hukuki engeli ortadan kaldırdı.
Salt çoğunluk ile nasıl karar alındığını ve bu süreçte imar artışı hakkının nasıl korunacağını ayrıntılı olarak inceleyebilirsiniz.
Salt çoğunlukla alınan kararlarda katılmayan azınlık malikler, emsal artışından doğan değer artışından pay almak konusunda dikkatli olmalıdır. Özellikle arsa payı dağılımı adaletsizse, imar artışı durumunda arsa payı düzeltme davası gündeme gelebilir.
İmar artışından yararlanabilmek için binanızın riskli yapı olarak tescil edilmesi gerekir. Süreç şöyle işler:
2026 yılı başında yürürlüğe giren yönetmelik değişiklikleriyle birlikte:
Bu desteklerden yararlanabilmek için hukuki ve teknik sürecin doğru yönetilmesi gerekir.
Emsal artışıyla oluşan "fazla" daireler, müteahhide devredildiğinde proje finansmanının güvencesi haline gelir. Ancak müteahhit iflası durumunda bu daireler üzerindeki haklarınız riske girebilir. 2026 yönetmeliğiyle müteahhidin ruhsat alırken %6 teminat yatırma yükümlülüğü getirilmiştir; bu teminatın yatırılıp yatırılmadığını belediyeden sorgulamak hakkınızdır.
Emsal artışı bana otomatik olarak mı verilir? Hayır; belediyenin imar planı ve proje koşullarına bağlıdır. Daha fazla cevap için kentsel dönüşümde en çok merak edilen 120 soruyu inceleyebilirsiniz.
Salt çoğunlukla karar alındığında imar artışından herkes yararlanır mı? Evet; salt çoğunlukla alınan kararlarda tüm malikler imar artışından payını alır; arsa payı oranı belirleyici olmaktadır.
Müteahhit iflas ederse emsal artışıyla oluşan dairelerim ne olur? Müteahhit iflası durumunda malik hakları kanunla güvence altındadır; ancak bu güvencenin fiilen kullanılabilmesi için sözleşme aşamasında hukuki danışmanlık şarttır.
Tapu sorunlarım varsa imar artışından yararlanabilir miyim? Tapu uyuşmazlıkları öncelikle çözülmelidir. Tapu iptal davası süreci hakkında ayrıntılı bilgi alabilirsiniz.
Kentsel dönüşümde imar artışı, mülk sahiplerine tanınan önemli bir ekonomik fırsattır. Bu fırsattan tam olarak yararlanmak için:
İmar artışı değerlendirmesi, arsa payı analizi, müteahhit sözleşmesi denetimi ya da kentsel dönüşüm sürecinin tamamında hukuki danışmanlık almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Ankara, İstanbul ve Antalya'da vekâletname ile uzaktan hizmet sunulmaktadır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Av. Kübra Keleş — Kentsel Dönüşüm Hukuku
