Müteahhit inşaatı yarım bıraktı. Ya da sözleşmede yazandan çok daha az daire teslim etti. Ya da teslim tarihi geçti, haber yok. Şimdi ne yapacaksınız?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iptal davası, Türkiye'de en sık açılan gayrimenkul davalarının başında geliyor. Ama bu davaların kazanılması; doğru gerekçe, doğru mahkeme, doğru zamanlama ve —en kritik olanı— ihtarname sürecinin eksiksiz işletilmesine bağlıdır.
2025 yılında Yargıtay'ın verdiği içtihadı birleştirme kararı ve 04.02.2026 tarihli Yönetmelik değişiklikleri bu davaları köklü biçimde etkiliyor. Bu rehberde güncel mevzuat ve Yargıtay içtihadı çerçevesinde sözleşmenin fesih ve iptal sebeplerini, dava türlerini, süreleri ve sık yapılan hataları avukat perspektifiyle ele alıyoruz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin belirli arsa paylarını müteahhide devretmesi, müteahhidin ise bu arsa üzerinde inşaat yaparak belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanan karma nitelikli bir sözleşmedir.
Hukuki açıdan bu sözleşme iki ayrı sözleşmenin birleşiminden oluşur:
Bu karma nitelik, dava stratejisini doğrudan etkiler. Mahkemeler her iki sözleşme türünün hükümlerini birlikte uygular; çatışma halinde somut olayın niteliğine ve hakkaniyete göre karar verir.
Şekil şartı: Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Adi yazılı veya noter tasdikli (onaylı) sözleşmeler hukuken geçersizdir — kesin hükümsüzdür. Geçersiz sözleşmeye dayanılarak tapuda pay devri veya cebri tescil talep edilemez.
Birden fazla malik: Taşınmazda birden fazla malik varsa tüm maliklerin sözleşmeye katılması veya onaylaması gerekir. İstisnası: 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında salt çoğunluk yeterlidir.
Sözleşme hazırlama ve denetim süreçleri hakkında ayrıntılı bilgi için Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Pek çok malik bu iki kavramı birbirinin yerine kullanıyor. Hukuki sonuçları tamamen farklıdır:
| İptal (Butlan) | Fesih / Dönme | |
|---|---|---|
| Sebebi | Sözleşmenin baştan geçersiz olması | Taraflardan birinin sonradan borca aykırı davranması |
| Etkisi | Sözleşme hiç kurulmamış sayılır | Sözleşme kurulmuş ama sona erdirilmiştir |
| Geriye dönüşlülük | Baştan geçersiz | Geriye dönük (dönme) veya ileriye dönük (fesih) |
| Tazminat | Sebepsiz zenginleşme hükümleri | Tazminat, cezai şart talepleri mümkün |
Kritik Yargıtay içtihadı: Yargıtay HGK (1987/2, 1988/2 İBBGK), şekle aykırı sözleşmeye dayanarak açılan cebri tescil davalarının kural olarak kabul edilemeyeceğini; ancak sözleşme tamamen ifa edilmişse geçersizliğin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması (TMK md. 2) oluşturabileceğini kabul etmektedir.
1. İşe başlamamak veya işi yavaş yürütmek (TBK md. 473) Müteahhit işe zamanında başlamazsa ya da işi yavaş yürütüp süresinde bitiremeyeceği anlaşılıyorsa arsa sahibi teslim tarihinin gelmesini beklemeden sözleşmeden dönebilir.
2. Teslim tarihinin geçmesi — temerrüt (TBK md. 123-125) Teslim tarihi geçmiş ve müteahhit temerrüde düşmüşse arsa sahibi şu seçimlik haklardan birini kullanabilir:
3. Ruhsatsız veya imara aykırı inşaat Müteahhit ruhsatsız veya imar planına aykırı inşaat yapıyorsa bu durum başlı başına fesih sebebidir.
4. Eksik veya ayıplı teslim (TBK md. 474-482) Teslim edilen bağımsız bölümler sözleşmeye veya teknik şartnameye aykırıysa arsa sahibi ayıp ihbarında bulunmalıdır. Gizli ayıplarda teslimden itibaren 5 yıl, açık ayıplarda teslimi takiben makul süre içinde ihbar yapılmalıdır.
5. Müteahhidin aczi veya iflası Müteahhidin mali durumunun bozulması ve inşaatı tamamlayamayacağının anlaşılması halinde sözleşmeden dönülebilir.
6. Sözleşmede yazılı özel fesih halleri Teminat mektubunun sunulmaması, ruhsatın belirli tarihte alınmaması gibi hükümler varsa fesih daha kolay işler.
7. Arsa sahibinin tam tazminat ödeyerek feshi (TBK md. 484) Arsa sahibi, müteahhidin kusuru olmaksızın da sözleşmeyi feshedebilir; ancak bu halde müteahhidin tüm zararını (müspet zarar) tazmin etmesi gerekir.
1. Arsanın teslim edilmemesi Arsa sahibi arsayı inşaata hazır şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Teslim yapılmazsa müteahhit ifa davası açabilir veya sözleşmeden dönebilir.
2. Arsa payı devrinin reddedilmesi Müteahhit edimini yerine getirdiğinde arsa sahibi arsa payını devretmekten kaçınırsa müteahhit cebri tescil davası açabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi davalarının büyük çoğunluğu ihtarname aşamasındaki hatalar nedeniyle kaybedilmektedir.
Teslim süresi geçmiş müteahhide fesih davası açmadan önce —kural olarak— makul ek süre veren ihtarname gönderilmesi gerekir. Bu ihtar olmadan açılan davalarda mahkeme davayı reddedebilir.
İhtarname zorunluluğunun istisnaları (TBK md. 124):
Önemli: Sözleşmede belirli bir süre tespit edilmiş ve süre dolmuş olsa bile uygulamada mahkemelerin hatalı gerekçelerle "mehil verilmedi" diyerek davayı reddetme ihtimaline karşı ihtarname gönderilmesi önerilir.
Ek süre ne kadar olmalı? Makul süre işin durumuna göre belirlenir. 6-7 ayda bitirilebilecek inşaat için 20 gün vermek usule aykırıdır ve ihtarı geçersiz kılar. Uygulamada 2-6 aylık ek süre makul kabul edilmektedir.
İhtarname içeriğinde olması gerekenler:
İnşaat seviyesi tespiti: İhtarname göndermeden önce sulh hukuk mahkemesi aracılığıyla tespit davası açılarak inşaatın mevcut durumu ve tamamlanma oranı raporlatılması önerilir. Bu rapor hem ihtarname içeriğini güçlendirir hem de feshin geriye mi ileriye mi etki edeceğini belirler.
Fesih kararı verildiğinde ortaya çıkacak hukuki sonuç, inşaatın tamamlanma oranına göre belirlenir. Bu konuda Yargıtay'ın 1984/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı hâlâ belirleyici niteliktedir.
Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme)
İnşaatın tamamlanma oranı düşükse fesih geriye etkili sonuç doğurur:
İleriye Etkili Fesih
İnşaatın tamamlanma oranı yüksekse —özellikle %90 ve üzeri ise— Yargıtay geriye etkili feshe izin vermez; fesih ileriye etkili sonuç doğurur:
Pratik not: %90 oranı kesin bir eşik değildir; Yargıtay kararları somut olayı değerlendirir. Ancak büyük çoğunluğu tamamlanmış inşaatlarda geriye etkili fesih istemleri reddedilmektedir.
En sık açılan dava türüdür. Müteahhit adına tescil edilmiş arsa paylarının iptali ve arsa sahibi adına yeniden tescili talep edilir.
Kimler açabilir: Arsa sahibi veya maliklerin tamamı — mecburi dava arkadaşlığı geçerlidir, tüm maliklerin davacı olması zorunludur.
Dava yöneltilecekler: Müteahhit + arsa payını devralmış üçüncü kişiler.
Müteahhit inşaatı terk etmiş ama sözleşmeyi feshetmek istemiyorsanız, başka bir müteahhit tarafından inşaatın tamamlanmasına izin verilmesini talep edebilirsiniz. Tamamlama masrafları eski müteahhitten tahsil edilir.
Müteahhit teslim tarihini geçirmiş ama inşaatı sürdürüyorsa, fesih yerine gecikme tazminatı tercih edilebilir.
Faiz başlangıcı: Kural olarak dava tarihinden; ihtarname çekilmişse ihtarda belirtilen tarihten itibaren ticari temerrüt faizi işler.
Teslim yapılmış ama teslim edilen daireler sözleşmeye aykırıysa açılır.
Müteahhit edimini tamamladığı halde arsa sahibi arsa payı devrini reddediyorsa müteahhit tarafından açılır.
Bu karar rakiplerin büyük çoğunluğunun atladığı ama uygulamayı köklü biçimde değiştiren bir gelişmedir.
Eski uygulama: Müteahhitten daire satın alan üçüncü kişiler, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki fesih davasından etkilenir; sözleşme feshedilince tapular iade edilirdi. Bu durum daire satın alan masum üçüncü kişileri mağdur ediyordu.
Yeni kural (16.05.2025 İBK): İyiniyetli olarak daire satın alan üçüncü kişilerin tapuları artık korunmaktadır. Fesih davası sonucunda iyiniyetli alıcının tapusu iptal edilemez.
Arsa sahibi için pratik sonuç: Müteahhidin iyiniyetli üçüncü kişilere sattığı dairelerin tapusunu geri alamazsınız. Bu nedenle:
Bu karar neden bu kadar önemli? Dava açmadan önce ihtiyati tedbir almak artık zorunluluk haline geldi. Tedbir alınmadan açılan davalarda tapu iadesi çok güçleşti.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki kat karşılığı sözleşmelerinde 6306 sayılı Kanun ve 04.02.2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği özel hükümler öngörmektedir.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki sözleşmeler aşağıdaki hallerde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından resen feshedilir:
Kentsel dönüşümde fesih kararı için maliklerin arsa payı üzerinden salt çoğunluğu (%50+1) gerekir.
Fesih kararına katılmayan malikler sözleşmeden dönme ve tazminat talep edebilir. Yeni müteahhit seçimi de salt çoğunlukla yapılır.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki uyuşmazlıklar ve hukuki süreçlerin tamamı için Kentsel Dönüşüm Avukatı: Riskli Yapı, Hukuki Süreç ve Haklar rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Görevli mahkeme:
Yetkili mahkeme:
Yargıtay Kararları
Yargıtay İBK 16.05.2025: İyiniyetli üçüncü kişilerden satın alınan tapular korunur; fesih davası bu alıcıları etkilemez. Şerh koydurulmadan gerçekleştirilen satışlarda arsa sahibi tapu iadesini değil tazminat talep edebilir.
Yargıtay İBK 1984/1: %90 ve üzerinde tamamlanan inşaatlarda geriye etkili feshe izin verilmez; fesih ileriye etkilidir. Müteahhit inşaat oranında tapu hakkını korur.
Yargıtay 15. HD, E.2020/1709, K.2020/2345: Vekâletnamenin azilname ile sonlandırılması kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshetmez. Vekâlet ilişkisi ve sözleşme ilişkisi birbirinden bağımsızdır.
Yargıtay 15. HD, E.2020/1495, K.2020/3300: Salt çoğunlukla alınan karara dayanmayan sözleşmeler geçerli olarak kurulamaz. Kentsel dönüşümde salt çoğunluk şartı aranır.
Yargıtay HGK, 1987/2, 1988/2 İBBGK: Şekle aykırı sözleşme tamamen ifa edilmişse geçersizliğin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılmasıdır.
Yargıtay 3. HD (Sebepsiz Zenginleşme): Geriye etkili fesihte müteahhidin yaptığı imalatın bedeli, feshin kesinleştiği tarihteki serbest piyasa rayicine göre hesaplanır.
Sözleşme noterde yapılmamışsa veya başka bir geçersizlik sebebi varsa:
İstisna: Sözleşme tamamen ifa edilmişse Yargıtay, geçersizliğin ileri sürülmesini hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirebilir.
1. İhtarname göndermeden dava açmak Teslim süresi geçince direkt davaya gitmek, davanın usulden reddine yol açabilir.
2. İnşaat seviyesini tespit ettirmemek Feshin geriye mi ileriye mi etki edeceğini belirleyen en kritik faktör inşaatın tamamlanma oranıdır. Dava öncesi tespit yaptırılmazsa ispat güçlüğü yaşanır.
3. İhtiyati tedbir almamak 16.05.2025 İBK kararından sonra bu hata telafisi imkânsız sonuçlara yol açıyor. Tedbir alınmadan müteahhidin iyiniyetli üçüncü kişilere yaptığı satışlarda tapu iadesi artık mümkün değil.
4. Dava açılırken tüm malikleri dahil etmemek Mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle eksik davacıyla açılan dava usul hatası olarak reddedilir.
5. Yanlış ek süre vermek Çok kısa ek süre vermek ihtarı geçersiz kılar.
6. Ayıp ihbarını zamanında yapmamak Teslim alınan dairelerdeki ayıplar yasal süre içinde yazılı olarak bildirilmezse ayıp talepleri düşer.
7. Gecikme faizini yanlış tarihten hesaplamak İhtarname çekilmemişse faiz dava tarihinden, çekilmişse ihtar tarihinden başlar.
Müteahhit inşaatı yarım bıraktı, sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir miyim? Hayır. Sözleşmede özel hüküm yoksa mahkeme kararı gereklidir. Önce ihtarname, ardından dava açılmalıdır.
İnşaat %90 tamamlandı, feshedebilir miyim? Güçtür. Yargıtay 1984/1 İBK kararına göre %90 ve üzeri tamamlanma oranında geriye etkili feshe izin verilmez. Bu oranın üzerinde ileriye etkili fesih talep edilebilir; tazminat hakkı ise saklıdır.
Müteahhide verdiğim vekâletnameyi iptal ettim, sözleşme de feshedildi mi? Hayır. Vekâletname iptali sözleşmeyi feshetmez. Yargıtay 15. HD bu ayrımı net ortaya koymuştur.
Müteahhitten daire satın aldım ama teslim etmedi, ne yapabilirim? 16.05.2025 İBK kararından sonra iyiniyetli alıcının tapusu korunmaktadır. Hem müteahhite hem arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir; ancak tapu şerhi konulmuşsa alıcının iyiniyeti tartışmalı hale gelir.
Sözleşme noter onaylı ama düzenleme değil, geçerli mi? Hayır. Düzenleme şeklinde yapılmayan sözleşmeler geçersizdir. Ancak sözleşme tamamen ifa edilmişse geçersizliğin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Tazminat ile fesih aynı anda talep edilebilir mi? Evet. Sözleşmeden dönme ile birlikte tazminat talep edilebilir; bu talepler aynı davada birleştirilebilir.
Fesih davası ne kadar sürer? İlk derece mahkemesinde 2-4 yıl, istinaf ve temyiz dahil 4-8 yıl arası sürebilir. Bilirkişi atanması ve keşif aşamaları süreyi uzatır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iptal davası, fesih, gecikme tazminatı ve tapu iptali süreçlerinde hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Ankara, İstanbul ve Antalya'da vekâletname ile uzaktan hizmet sunulmaktadır.
Tüm gayrimenkul hukuku hizmetlerimiz için Gayrimenkul ve Kentsel Dönüşüm Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
TR 
EN 
AR 
RU 
FA 
