Hızlı Yanıt
Kentsel dönüşümde salt çoğunluk (P+1), tapuda kayıtlı toplam arsa payının yarısından fazlasının onayını ifade eder. 7471 sayılı Kanun'la birlikte kentsel dönüşüm kararları için artık 2/3 çoğunluk aranmamakta; arsa payı bazında salt çoğunluk yeterli kabul edilmektedir. Karara katılmayan maliklerin arsa payları ise belirli yasal süreçler tamamlandıktan sonra açık artırmayla satışa çıkarılabilmektedir.
Türkiye'deki kentsel dönüşüm projelerinin önündeki en büyük engellerden biri, yıllarca karar alma sürecindeki yüksek eşik oldu. Gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukuku kapsamında değerlendirilen bu süreçte 6306 sayılı Kanun'un ilk halinde, riskli yapılarda yıkım, yeniden yapım ve müteahhit seçimi gibi kritik kararlar için maliklerin hisseleri oranında en az 2/3 (üçte iki) çoğunluk aranıyordu.
Bu eşik pratikte ciddi sorunlara yol açıyordu. Yüzlerce malikin bulunduğu sitelerde ya da miras uyuşmazlıkları nedeniyle bölünmüş yapılarda %67 oranına ulaşmak neredeyse imkânsız hale geliyordu. Tek bir malikin ret kararı, deprem riski taşıyan binanın yenilenmesini yıllarca engelleyebiliyordu.
7471 sayılı Kanun (09.11.2023 tarihli Resmî Gazete) bu tabloyu köklü biçimde değiştirdi. Ardından çıkarılan 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik (33158 sayılı Resmî Gazete) ile uygulama usulleri yeniden düzenlenerek salt çoğunluk sistemi tam anlamıyla hayata geçirildi.
Salt çoğunluk, tapuda kayıtlı toplam arsa payının yarısından fazlasının onayını ifade eder. Hesaplama kişi sayısı üzerinden değil, arsa payı oranı üzerinden yapılır. Bu ayrım pratikte son derece belirleyicidir.
Somut örnek — 10 daireli bir apartman, arsa payları eşit:
| Sistem | Gereken Onay |
|---|---|
| Eski sistem (2/3 çoğunluk) | En az 7 malikin onayı (%70) |
| Yeni sistem (salt çoğunluk) | 6 malikin onayı yeterlidir (%60) |
Arsa payları farklıysa tablo değişir. Büyük arsa payına sahip az sayıda malik, salt çoğunluğu tek başına sağlayabilir. Bu nedenle tapudaki arsa payı dağılımı, sürecin başında mutlaka incelenmelidir.
4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği, salt çoğunluk sistemini uygulamaya döken en kapsamlı düzenlemedir.
Eski uygulamada malikler bir araya gelmeden doğrudan imza toplanabiliyordu. Yeni düzenlemede riskli yapıların bulunduğu parsellerde usulüne uygun toplantı yapılması zorunlu hale geldi. Toplantıya çağrı Yönetmelik ekindeki Ek-12 formu doldurularak yapılmakta olup tek bir malikin talebi bu çağrıyı başlatmaya yetmektedir.
Toplantı çağrısı ve karar bildirimi için muhtarlıkta ilan (15 gün askıda kalır), bina giriş panosuna asma, noter aracılığıyla tebligat ve e-Devlet üzerinden elektronik bildirim yöntemleri geçerlidir. İlanın son günü tüm maliklere tebliğ edilmiş sayılır; bu tarihten itibaren süreler işlemeye başlar.
Salt çoğunlukla alınan karar, karara katılmayan maliklere tebliğ edilir. Bu tebliğden itibaren 15 gün içinde malik ya kararı kabul ederek sözleşmeyi imzalamalı ya da hukuki yollara başvurmalıdır. Bu sürenin kaçırılması ağır sonuçlar doğurabilir.
15 günlük süre içinde anlaşma sağlanamaması halinde karara katılmayan malikin arsa payı şu sırayla işleme tabi tutulur: SPK lisanslı değerleme kuruluşunca rayiç bedel belirlenir; açık artırmayla önce karara onay veren diğer maliklere teklif edilir; satış gerçekleşmezse üçüncü şahıslara açılır; nihayetinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ tarafından satın alınabilir.
Salt çoğunluk kuralı yalnızca yıkım kararıyla sınırlı değildir. Güncel Yönetmelik kapsamında şu kararlar da salt çoğunlukla alınabilir: yeniden bina yaptırılması, müteahhit seçimi ve sözleşme imzalanması (kat karşılığı veya hasılat paylaşımı), tahliye ve yıkım sürecinin başlatılması, üzerinde riskli yapı bulunan parsellerde tevhit (birleştirme), ifraz ve taksim kararları.
Önemli İstisna: Yapılaşmamış boş parsellerin tevhite dahil edilmesi için oybirliği şartı aranmaktadır. Bu ayrım uygulamada sıklıkla göz ardı edilmekte ve geçersiz kararlara yol açmaktadır.
Salt çoğunluk kararına katılmayan ya da kararın hukuka aykırı olduğunu düşünen malik için çeşitli hukuki yollar mevcuttur. Bu hakların zamanında kullanılması belirleyicidir.
Dönüşümün temel dayanağı olan riskli yapı tespit raporuna itiraz, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde yapılabilir. İtirazlar üniversitelerin ilgili bölümlerinden oluşturulan bağımsız teknik heyetlerce incelenir. Bu, sürecin en başında müdahale etmenin en etkili yoludur.
Kararın usulsüz alındığı durumlarda —toplantıya çağrılmama, arsa payı hesap hatası, tebligat eksikliği gibi gerekçelerle— karar iptali istenebilir. Usul hataları, salt çoğunluk sisteminde en sık iptal gerekçesidir; yargı mülkiyet hakkına müdahale niteliği taşıdığından bu kuralları sıkı biçimde denetlemektedir.
Arsa payı satış sürecinde belirlenen değerin gerçek piyasa değerinin altında olduğu durumlarda değerleme raporuna itiraz edilebilir. Yargıtay içtihadına göre dürüstlük kuralına aykırı biçimde düşük belirlenen rayiç bedel, pay satışının iptali gerekçesi sayılabilmektedir.
Satış işleminin hukuka aykırı gerçekleştirildiği hallerde satışın iptali talep edilebilir. Satış sonrasında da açılabilmekle birlikte süre kaybedildikçe başvurulabilecek araçların sayısı daralmaktadır.
Tapudaki arsa paylarının gerçek değerleri yansıtmadığı durumlarda, salt çoğunluğun hesaplanmasından önce arsa payı düzeltme davası açılması malikin süreçteki ağırlığını değiştirebilir ve bazı durumlarda çoğunluk dengesini dönüştürebilir.
Bu hukuki yollardan hangisinin sizin durumunuza uygun olduğunu anlamak için kentsel dönüşümde azınlık malik haklarını düzenleyen mevzuat ve yargı içtihadını ayrıca incelemenizi öneririz; söz konusu sayfa her dava türünü ayrıntılı biçimde ele almaktadır.
Salt çoğunluk sistemi süreci hızlandırsa da dönüşümü destekleyen malikler açısından da önemli hukuki riskler söz konusudur.
Sürecin en kritik belgesi olan kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı modelinde teslim tarihleri, bağımsız bölüm özellikleri, cezai şartlar ve teminat hükümleri açısından eksiksiz düzenlenmelidir. Sözleşmedeki bir boşluk, inşaat tamamlandıktan sonra geri dönülemez hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Bunun yanı sıra toplantı tutanağının usulüne uygun düzenlenmesi kararın geçerlilik koşullarından biridir. Karara katılmayan maliklere yapılacak tebligatın da eksiksiz yürütülmesi, arsa payı satış aşamasındaki olası iptal riskini en aza indirir.
Sürece ilişkin merak ettiğiniz diğer konular için kentsel dönüşümde en çok sorulan 120 soruyu ve yanıtlarını derleyen rehberimize başvurabilirsiniz.
Arsa payı yanılgısı: Malikler çoğu zaman daire sayısı üzerinden çoğunluk hesaplar. Oysa tapudaki arsa payı oranları her daire için farklı olabilir. Bu yanılgı geçersiz toplantı kararlarına ve sonradan açılan iptal davalarına yol açmaktadır.
Miras durumları: Birden fazla mirasçının aynı arsa payında hisseli olması durumunda, miras ortaklığından kaynaklanan anlaşmazlıklar süreci karmaşıklaştırır.
Elektronik tebligat riski: e-Devlet üzerinden yapılan bildirimler hukuken geçerli tebliğ sayılmaktadır. Malikler bildirimleri takip etmezlerse 15 günlük süreyi fark etmeden kaçırabilir.
Boş parsel dahil etme hatası: Salt çoğunlukla alınan tevhit kararına yapılaşmamış boş parsel dahil edilirse karar geçersiz sayılır; oybirliği şartı arandığından süreç baştan başlamak durumunda kalır.
Usul sıralaması hatası: Danıştay içtihadına göre riskli yapı tespiti kesinleşmeden alınan yıkım kararları ve yapılan pay satışları hukuka aykırıdır. İdari sürecin her aşaması bir öncekine hukuken dayanmak zorundadır.
| Aşama | Kritik Süre | |
|---|---|---|
| 1 | Riskli yapı tespiti (lisanslı kuruluş raporu) | Tebliğden itibaren 15 gün itiraz süresi |
| 2 | Malik toplantısı (Ek-12 formuyla çağrı) | Tek malik çağrıyı başlatabilir |
| 3 | Salt çoğunluk kararı ve tutanak | Arsa payı bazında hesaplama |
| 4 | Karara katılmayanlara tebligat | İlan son günü tebliğ sayılır |
| 5 | 15 günlük itiraz/kabul süresi | Kaçırılması arsa payı satışını başlatır |
| 6 | Arsa payı satışı (açık artırma) | SPK lisanslı rayiç bedel |
| 7 | Müteahhit sözleşmesi ve inşaat | Sözleşmenin hukuki denetimi şart |
Sürecin her aşamasında kentsel dönüşüm avukatından hukuki danışmanlık almanız, hem karara katılan hem de katılmayan malikler açısından hak kayıplarını önlemenin en etkili yoludur.
Salt çoğunluk sağlandıktan sonra karara itiraz edebilir miyim? Evet. Kararın alınış usulünde hata varsa —tebligat eksikliği, arsa payı hesap hatası, toplantıya usulsüz davet gibi gerekçelerle— iptal davası açılabilir. Süre sınırlamaları söz konusu olduğundan tebligatı aldığınız andan itibaren hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Arsa payım az olsa bile itiraz edebilir miyim? Arsa payınız ne kadar küçük olursa olsun hukuki itiraz haklarınız devam eder. Ancak arsa payı satış mekanizması devreye girdiğinde payınızın satılmasını engellemek güçleşir; erken müdahale kritiktir.
Müteahhit seçiminde de salt çoğunluk yeterli mi? Evet. Müteahhit seçimi, sözleşme müzakereleri ve imzalanması dahil olmak üzere tüm bu aşamalarda salt çoğunluk yeterlidir.
Dönüşümü istiyoruz ama müteahhit konusunda anlaşamıyoruz; ne olur? Çoğunluk, kendi belirlediği müteahhitle sözleşme imzalayabilir. Karşı çıkan malikler yine 15 günlük süre kuralına tabidir.
Boş komşu parsel dönüşüme katılabilir mi? Üzerinde riskli yapı bulunan parseller salt çoğunlukla tevhit edilebilir. Yapılaşmamış boş parselin dahil edilmesi için ise tüm maliklerin oybirliği şarttır.
Kentsel dönüşüm ulusal mevzuata dayanmakla birlikte yerel belediye uygulamaları, imar planı değişiklikleri ve bölgeye özgü yoğunluk hesaplamaları sürecin seyrini doğrudan etkileyebilmektedir. Bu nedenle Ankara'da kentsel dönüşüm süreçleri, İstanbul'daki uygulamalar ve Antalya'daki yerel düzenlemeler birbirinden farklı pratik gereklilikler doğurabilmektedir.
Salt çoğunluk sistemi azınlık malikin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak tebligatı aldıktan sonra geçen her gün, kullanılabilecek hukuki araçların sayısını daraltır. Hem karara katılan hem de katılmayan malikler için usul hatalarının bedeli artık çok daha ağırdır.
Sürecin herhangi bir aşamasında tebligat aldıysanız ya da süreci başlatmayı düşünüyorsanız, hak kaybı yaşamamak için vakit kaybetmeksizin uzman bir avukattan destek alınız.
Riskli yapı tespitine itiraz, çoğunluk kararının iptali, müteahhit sözleşmesi hazırlanması veya kentsel dönüşüm sürecinin tamamında hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Ankara, İstanbul ve Antalya'da vekâletname ile uzaktan hizmet sunulmaktadır.
Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her somut durum güncel mevzuat ve yargı içtihadı çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.
TR 
EN 
AR 
RU 
FA 
