Binanız riskli yapı ilan edildi. Komşularınızın büyük çoğunluğu müteahhitle anlaştı. Siz ise sözleşme şartlarını beğenmediniz ya da süreci doğru bulmadınız ve imzalamadınız.
Şimdi ne olacak?
Bu sorunun yanıtı, kentsel dönüşümde en çok merak edilen ama en az doğru bilinen konuların başında geliyor. Çünkü çoğu kişi şunu sanıyor: "Çoğunluk karar aldı, ben de mecburen uymak zorundayım, hakkımı kaybettim."
Bu yanlış. Azınlıkta kalan malik, belirli süreler içinde hareket etmek kaydıyla güçlü hukuki korunma araçlarına sahiptir. Bu rehberde o araçları ve süreçleri adım adım anlatıyoruz.
7471 sayılı Kanun'la 6306 sayılı Kanun'da yapılan değişiklikle birlikte kentsel dönüşüm kararları için gereken çoğunluk eşiği üçte ikiden (2/3) salt çoğunluğa (%50+1) indirilmiştir. Bu değişiklik 09.11.2023 tarihinden itibaren yürürlüktedir.
Salt çoğunlukta belirleyici olan malik sayısı değil, arsa payı oranıdır. Yani tek bir malikin arsa payı %50'nin üzerindeyse, o malik tek başına tüm apartman adına bağlayıcı karar alabilir.
Salt çoğunlukla alınabilecek kararlar şunlardır:
Hukuki sürecin tamamı hakkında kapsamlı bilgi almak için Kentsel Dönüşüm Avukatı: Riskli Yapı, Hukuki Süreç ve Haklar rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Azınlık malik; Kentsel dönüşüm sürecinde salt çoğunlukla alınan karara katılmayan, imzalamayan veya itiraz eden malik ya da maliklerdir.
Arsa payı oranı ne olursa olsun azınlıkta kalan malik aynı hukuki statüdedir. %1 arsa payına sahip olan malik ile %49 arsa payına sahip olan malik, azınlık olarak aynı korunma mekanizmalarından yararlanabilir.
Önemli: Arsa payı, kentsel dönüşümde yalnızca oy ağırlığını değil; yeni yapıda alınacak bağımsız bölümün büyüklüğünü, değerini ve sayısını da doğrudan belirler. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre arsa payındaki orantısızlık her zaman ileri sürülebilir ve düzeltilebilir.
Karara katılmayan malik için süreç şu adımlarla ilerler:
1. Adım — İhtarname tebliği Salt çoğunluğu sağlayan malikler, karara katılmayan maliklere sözleşmeye davet için ihtarname göndermek zorundadır.
2. Adım — 15 günlük değerlendirme süresi Karara katılmayan malik ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içinde karara katılabilir veya sözleşmeyi imzalayabilir.
3. Adım — Arsa payı satışı 15 gün içinde karara katılmayan malikin arsa payı satışa çıkarılır. Satış süreci şu sırayla işler:
4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle bu süreç dijitalleştirilmiş, elektronik tebligat zorunlu hale getirilmiş ve satış öncesi değerleme raporu şartı güçlendirilmiştir.
İhtarname, azınlık malike gönderilmesi zorunlu bir belgedir ve içeriği hukuki açıdan kritik önem taşır. İhtarnamede şu bilgilerin mutlaka yer alması gerekir:
İhtarname; elektronik yolla, noter aracılığıyla veya muhtarlıkta ilan yoluyla tebliğ edilebilir.
İhtarname usulsüz yapılmışsa: Çağrı usulüne uygun olmayan, eksik bilgi içeren veya yanlış kişiye tebliğ edilen ihtarname geçersizdir. Bu durumda satış süreci hukuki dayanaktan yoksun kalır ve dava yoluyla iptal ettirilebilir.
Ankara'da azınlık malik süreçlerinde avukat desteği almak için Ankara Kentsel Dönüşüm Avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Azınlık malikin arsa payı satışa çıkarıldığında rayiç bedel belirlenmesi gerekir. Bu bedel, Sermaye Piyasası Kurulu'nca yetkilendirilmiş bir gayrimenkul değerleme şirketi tarafından hazırlanan rapor esas alınarak tespit edilir. Raporsuz satış girişimi doğrudan hukuka aykırıdır.
Ancak uygulamada rayiç bedel tespitinde ciddi sorunlar yaşanmaktadır:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadına göre pay oranlarının orantısız azaltılması mülkiyet hakkını zedeler; yeni binadaki bağımsız bölümlerin kat, cephe, konum ve kullanım avantajları metrekare eşitliğiyle değil, ekonomik hakkaniyetle değerlendirilmelidir.
Rayiç bedele itiraz hakkı: Satış kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde Asliye Hukuk Mahkemesi'nde itiraz davası açılabilir. Bu süre hak düşürücüdür.
İstanbul'daki rayiç bedel uyuşmazlıkları ve hukuki süreç için İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Azınlık malikin kullanabileceği en güçlü ama en az bilinen araçlardan biri arsa payı düzeltme davasıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesi uyarınca arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olması zorunludur. Arsa payınız gerçek değerinizin altında belirlenmişse, kentsel dönüşümden hak ettiğinizden daha az yararlanırsınız. Bu durumda arsa payı düzeltme davası açılabilir.
Bu davanın önemi: Arsa payı değişirse salt çoğunluk dengesi de değişir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihadına göre kentsel dönüşüm sürecinde açılan arsa payı düzeltme davası bekletici mesele yapılmalıdır.
Dava bilgileri:
Dikkat: Arsa paylarını bizzat düzenleyip sonradan itiraz eden malik iyiniyeti sorgulanır (Yargıtay 5. HD, E.2024/8223, K.2025/3233). Bu nedenle arsa payı itirazında hukuki gerekçelerin sağlam kurgulanması şarttır.
Salt çoğunlukla alınan karar usul yönünden hatalıysa dava yoluyla iptal ettirilebilir.
İptal gerekçeleri:
Dava bilgileri:
Arsa payı satışı usule aykırı yapılmışsa satış işlemi iptal ettirilebilir.
İptal gerekçeleri:
Dava bilgileri:
Müteahhitle imzalanan sözleşmede azınlık malikin arsa payına oranla daha az bağımsız bölüm öngörülmüşse ya da sözleşmede hakkaniyete aykırı hükümler varsa bu yola başvurulabilir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (E.2020/1495, K.2020/3300) içtihadına göre çoğunluk tarafından yapılmayan veya nisap koşulunu sağlamayan sözleşme geçerli olarak kurulamaz.
Dava bilgileri:
Müteahhit sözleşmesindeki hukuki riskler ve korunma yolları için Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Azınlık malikin arsa payının gerçek değerinin altında satılması ya da yeni yapıda oransal hakka göre daha az bağımsız bölüm verilmesi durumunda tazminat davası açılabilir.
Yargıtay 3. HD içtihadına göre yeni binadaki bağımsız bölümler arasında konumu, katı, büyüklüğü ve diğer özellikleri açısından uygun düştüğü ölçüde denklik sağlanmalıdır; aksi hal sebepsiz zenginleşme doğurur.
Dava bilgileri:
Azınlık malik olarak sürecin en başında, yani riskli yapı kararına teknik itiraz ederek süreci durdurmak da mümkündür.
Riskli yapı kararı tebliğinden itibaren 15 gün içinde teknik itiraz yapılmalıdır. İtiraz, teknik heyete sunulur; itirazın haklı bulunması halinde riskli yapı kararı kaldırılır ve tüm süreç yeniden değerlendirilir.
Danıştay 14. Daire (E.2018/2300, K.2019/1250) içtihadına göre yönetmelikte belirtilen sayıda ve kritik taşıyıcı kolonlardan numune alınmadan hazırlanan raporlar bilimsel dayanaktan yoksundur ve iptal edilmelidir.
Riskli yapı tespitine itiraz sürecinin ayrıntıları için Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nasıl Yapılır? rehberimize göz atabilirsiniz.
4 Şubat 2026 tarihli (33158 sayılı Resmî Gazete) Yönetmelik değişikliğiyle azınlık malikler için önemli usul güvenceleri getirilmiştir:
Elektronik tebligat zorunluluğu: Tüm tebligatlar artık elektronik yolla yapılabilmekte; tebligat tarihleri kayıt altına alınmakta ve süre itirazları daha şeffaf hale gelmektedir.
Değerleme raporu zorunluluğu: Satış öncesinde SPK lisanslı değerleme şirketinin raporu şarttır. Raporsuz satış girişimi doğrudan hukuka aykırıdır ve iptal gerekçesi oluşturur.
İhtarname içerik zorunluluğu: Sözleşme şartlarını açıkça içermeyen ihtarnameler geçersizdir.
Tevhit kararlarında ayrım: Üzerinde tamamı riskli yapı bulunan parseller salt çoğunlukla tevhit edilebilirken, yapılaşmamış boş parsellerin sürece dahil edilmesi için oybirliği şartı aranmaktadır.
| Hukuki Yol | Süre | Süre Türü | Görevli Mahkeme |
|---|---|---|---|
| Riskli yapı tespitine teknik itiraz | Tebliğden itibaren 15 gün | Hak düşürücü | Teknik Heyet |
| Riskli yapı kararı iptal davası | Tebliğden itibaren 60 gün | Hak düşürücü | İdare Mahkemesi |
| Kat malikleri kararı iptal davası | Toplantıdan itibaren 1 ay / 6 ay | Hak düşürücü | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Arsa payı düzeltme davası | Bina yıkılmadan önce açılmalıdır | Zamanaşımına tabi değil | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Satış kararı itiraz davası | Tebliğden itibaren 30 gün | Hak düşürücü | Asliye Hukuk Mahkemesi |
| Rayiç bedel itiraz davası | Tebliğden itibaren 30 gün | Hak düşürücü | Asliye Hukuk Mahkemesi |
| Kat karşılığı sözleşme iptali | Süre yok | — | Asliye Hukuk Mahkemesi |
| Tazminat davası | 10 yıl | Zamanaşımı | Asliye Hukuk Mahkemesi |
1. Süreleri kaçırmak Kat malikleri kararının iptali için 1 aylık, satış kararına itiraz için 30 günlük süre çok kısadır. Bu süreler içinde avukata başvurulmazsa hak tamamen ortadan kalkar.
2. İhtiyati tedbir talep etmemek Dava açılmasına rağmen ihtiyati tedbir talep edilmezse satış işlemi dava süresince devam edebilir. Tedbir kararı alınmadan açılan dava satışı durdurmaz.
3. Rayiç bedele itiraz etmemek "Ne kadar verse yeter" deyip rayiç bedeli kabul etmek büyük hak kaybına yol açabilir. Özellikle değerli lokasyonlardaki taşınmazlarda bedel farkı milyonlarca liraya ulaşabilir.
4. Arsa payı düzeltme davasını atlamak Bina yıkılmadan önce arsa payı düzeltme davası açılmazsa bu hak tamamen ortadan kalkar. Yargıtay'a göre bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti sona erdiğinden dava konusuz kalır.
5. İhtarname içeriğini incelememek Azınlık malikler ihtarnameyi genellikle okumadan teslim alıyor. İhtarname tebellüğ tarihinden itibaren 15 günlük süre işlemeye başlar.
6. Sözleşmeyi incelemeden imzalamak Baskı altında imzalanan sözleşmede arsa payına oranla daha az bağımsız bölüm alınabilir. Sözleşme mutlaka bir avukata incetirilmelidir.
7. Yurt dışında olduğu için süreci takip etmemek Elektronik tebligat sistemiyle süreler otomatik işlemeye başlar. Türkiye dışındaki malikler vekâletname vermeden süreci yönetemez.
Antalya'da azınlık malik davalarında hukuki destek için Antalya Kentsel Dönüşüm Avukatı sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
Azınlık malik olarak süreci tamamen durdurabilir miyim? Evet, ancak yalnızca belirli hukuki gerekçelerle ve belirli süreler içinde. Usul hataları, ihtarname eksiklikleri veya rayiç bedel sorunları varsa mahkeme kararıyla satış süreci durdurulabilir. Tek başına "istemiyorum" demek yeterli gerekçe değildir.
İhtarname tebliğ edildikten sonra ne kadar sürem var? 15 günlük süreniz var. Bu süre içinde ya karara katılmalı ya da avukata başvurarak hukuki adım atmalısınız. 15 gün geçtikten sonra arsa payı satışa çıkarılır.
Arsa payım satışa çıkarıldı, çok mu geç? Hayır. Satış kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde itiraz davası açılabilir. Bu süre içinde ihtiyati tedbir alınırsa satış durdurulabilir.
Rayiç bedel gerçek değerin çok altında belirlendi, ne yapabilirim? Tebliğden itibaren 30 gün içinde Asliye Hukuk Mahkemesi'nde rayiç bedele itiraz davası açabilirsiniz. Mahkeme bağımsız bilirkişi atayarak gerçek piyasa değerini tespit ettirir.
Çoğunluk kararı usulsüz alınmışsa ne yapabilirim? Toplantı tarihinden itibaren 1 ay (en geç 6 ay) içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde karar iptal davası açabilirsiniz.
Arsa payım düşük belirlenmişse ne yapabilirim? Bina yıkılmadan önce Sulh Hukuk Mahkemesi'nde arsa payı düzeltme davası açabilirsiniz. Bu dava hem çoğunluk dengesini hem de yeni yapıdaki payınızı doğrudan etkiler. Yargıtay içtihadına göre bu dava bekletici mesele yapılmalıdır.
Müteahhit sözleşmesine itiraz edebilir miyim? Evet. Sözleşme arsa payınıza oranla daha az bağımsız bölüm öngörüyorsa ya da hakkaniyete aykırı hükümler içeriyorsa Asliye Hukuk Mahkemesi'nde sözleşmenin iptali veya hakimin müdahalesi davası açılabilir.
Dava süresince binamız yıkılabilir mi? İhtiyati tedbir kararı alınmamışsa dava süresinde yıkım gerçekleşebilir. Bu nedenle dava açılırken mutlaka ihtiyati tedbir de talep edilmelidir.
Yurt dışında yaşıyorum, azınlık malik olarak haklarımı nasıl korurum? Türkiye'de yetkili bir avukata vekâletname vererek tüm davaları ve itiraz süreçlerini uzaktan yönetebilirsiniz. Elektronik tebligat sistemi nedeniyle süreler otomatik başladığından Türkiye'de avukat desteği zorunludur.
Kentsel dönüşüm sürecindeki tüm kritik sorular için Kentsel Dönüşümde En Çok Merak Edilen 120 Soru 120 Cevap rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Azınlık malik olarak haklarınızı korumak, rayiç bedele itiraz etmek, arsa payı düzeltme davası açmak veya çoğunluk kararını iptal ettirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Ankara, İstanbul ve Antalya'da vekâletname ile uzaktan hizmet sunulmaktadır.
Tüm gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukuku hizmetlerimiz için Gayrimenkul ve Kentsel Dönüşüm Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
TR 
EN 
AR 
RU 
FA 
