Türkiye'de her gün binlerce taşınmaz üzerinde hem miras hem de kentsel dönüşüm süreci eş zamanlı olarak işlemektedir. Murisin vefatıyla birlikte tapu henüz intikale geçmeden riskli yapı tespiti yapılması, mirasçılar arasındaki anlaşmazlıklar, kira yardımından kimin yararlanacağı sorusu ve müteahhitle kimin sözleşme imzalayacağı meselesi; bu iki hukuki alanın kesişiminde sıkça yaşanan başlıca sorunlardır.
04.02.2026 tarihli 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği değişiklikleriyle toplantı ve karar alma usulleri yeniden düzenlenmiş olup miras kalan taşınmazlardaki süreç daha da kritik bir hâl almıştır.
Bu rehberde, miras kalan taşınmazlarda kentsel dönüşüm sürecini tüm boyutlarıyla ele alacak; mirasçıların haklarını, izlemeleri gereken adımları ve karşılaştıkları pratik sorunları 2026 güncel mevzuatı ışığında açıklayacağız.
Türk Medeni Kanunu'nun 599. maddesi uyarınca miras bırakanın ölümüyle birlikte tüm mal varlığı —aktifler ve borçlarla birlikte— yasal ya da atanmış mirasçılara bir bütün olarak (külli halefiyet) kendiliğinden geçer. Ancak bu geçiş, taşınmazlar bakımından tapu siciline yansımadıkça mirasçılar resmi anlamda "malik" sayılmaz.
Ölüm anından itibaren oluşan hukuki tablo:
Kritik Uyarı: Riskli yapı tespiti yapılmış bir binada muris adına kayıtlı bağımsız bölüm varsa, mirasçıların vakit kaybetmeden veraset ilamı alarak tapu intikal işlemini tamamlaması zorunludur. Aksi hâlde dönüşüm oylamaları, müteahhit seçimi ve devlet desteklerine erişim ciddi biçimde güçleşir.
Kentsel dönüşüm süreci yasal süreler bakımından son derece katı işler. 7471 sayılı Kanun'la (09.11.2023) yapılan değişiklikle riskli yapı kararının kesinleşmesinin ardından maliklere tek seferlik 90 gün içinde yıkım yükümlülüğü getirilmiştir; bu sürenin ardından idare yıkımı bizzat gerçekleştirebilir. Tapu intikalini geciktiren mirasçılar bu süreçte oy kullanamadığı için kararlar onlar hakkında da bağlayıcı hâle gelebilir.
Tapu intikali için gereken belgeler:
Önemli Yasal Düzenleme: 6306 sayılı Kanun'un 6/2. maddesi gereğince Bakanlık, TOKİ veya ilgili idare; tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde bizzat mirasçılık belgesi çıkartma, kayyım tayin ettirme veya tapuda son malike göre işlem yapma yetkisine sahiptir. Bu hüküm, özellikle mirasçıların hareketsiz kaldığı ya da birbiriyle anlaşamadığı durumlarda kentsel dönüşümün sürüncemede kalmasını önlemek amacıyla getirilmiştir.
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden önce karar alma süreci 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabiyken, tespitin kesinleşmesiyle birlikte 6306 sayılı Kanun devreye girer ve daha önce aranan üçte iki çoğunluk yerine 04.02.2026 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle salt çoğunluk (hisse bazında %50+1) esası geçerli kılınmaktadır. Bu değişiklik, miras kalan taşınmazlardaki süreci de doğrudan etkiler.
Mirasçılar arasında dönüşüm kararı konusunda görüş ayrılığı yaşanması hâlinde:
Mirasçılar arası oy anlaşmazlıklarının dönüşüm sürecine etkileri için Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk ve Karar Alma Süreci başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.
Kentsel dönüşümde birden fazla sahibi bulunan taşınmazlarda —miras yoluyla ya da başka nedenle— hak sahipliği belirlenirken eski konuttaki hisse oranları esas alınır. Her mirasçı, kendi payı oranında yeni yapıda hak kazanır ya da bedel alır.
TOKİ kapsamındaki projelerde bedel tespiti nasıl yapılır?
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda arsa payı oranları çoğunlukla kontrol edilmez. Oysa hatalı arsa payı dağılımı, yeni yapıdaki bağımsız bölüm paylaşımında ciddi hak kayıplarına neden olabilir. Bu durumda Arsa Payı Düzeltme Davası yoluna başvurulabilir.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli yapılarda hak sahiplerine 18 ay boyunca kira yardımı sağlanmaktadır. Miras kalan taşınmazlarda bu haktan yararlanmak için dikkat edilmesi gereken temel koşul şudur:
Kira yardımından yararlanmak için hak sahibinin, riskli yapı onay tarihinden önce o taşınmazda fiilen ikamet ediyor olması gerekmektedir.
Bu koşul, mirasçılar açısından şu durumları gündeme getirir:
Muris taşınmazda oturuyordu, mirasçı oturmuyordu: Tapu intikali tamamlansa dahi mirasçının kira yardımından otomatik yararlanması mümkün olmayabilir; somut koşulların hukuki değerlendirmesi gerekir.
Taşınmaz kiraya verilmişti: Kiracının en az bir yıl ikamet etmiş olması hâlinde kiracı da kira yardımı ve konut kredisi haklarından yararlanabilir.
Birden fazla mirasçı varsa: Her mirasçı, tapudaki hissesi oranında destekten yararlanır. Paylaşım yapılmadan önce hisselerin netleştirilmesi önem taşır.
Kira yardımı başvurusu ve koşulları hakkında ayrıntılı bilgiye Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Kentsel dönüşüm sürecinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanacaksa, tapu intikali tamamlanmış mirasçıların —ya da yetkili temsilcilerinin— sözleşmeye taraf olması gerekir.
Elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa (hisseler henüz ayrıştırılmamışsa):
Paylı mülkiyete geçilmişse (hisseler tapuda ayrı gösterilmişse):
Müteahhitle yapılacak sözleşmenin hukuki açıdan güvenceli olması için Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği başlıklı rehberlerimizi incelemenizi öneririz.
Mirasçılar arasındaki salt çoğunluk kararına uymak istemeyen bir ya da birkaç mirasçı bulunabilir. Bu durumda hukuki çerçeve şöyledir:
Azınlıkta kalan mirasçı haklarının korunması hakkında ayrıntılı bilgiye Kentsel Dönüşümde Azınlık Malik Hakları başlıklı yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Miras ve kentsel dönüşüm süreçlerinin iç içe geçtiği davalarda en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
1. Veraset ilamını geç almak: Riskli yapı kararı kesinleşmeden önce intikal yapılmaması, oylamalara katılamamaya ve devlet desteklerinden yararlanamamaya yol açar.
2. Mirasçılar arasındaki anlaşmazlığı çözümsüz bırakmak: Süreç ilerlerken alınan kararlar, itiraz etmeyen ya da sessiz kalan mirasçılar açısından da bağlayıcı hâle gelir.
3. Müteahhitle sözleşmeyi hukuki inceleme yapmadan imzalamak: Miras payı netleşmeden imzalanan sözleşmeler, ileride ciddi uyuşmazlıklara zemin hazırlar. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İptal Davası sürecinde hak kaybı yaşanabilir.
4. Arsa payı hatalarını kontrol etmemek: Miras yoluyla gelen taşınmazlarda arsa payı oranları nadiren sorgulanır; ancak hatalı oranlar yeni yapıdaki pay dağılımını doğrudan etkiler.
5. Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürmeden sürece girmek: Elbirliği mülkiyetinde tek bir mirasçının itirazı tüm tasarruf işlemlerini durdurabilir.
6. Müteahhit iflasına karşı önlem almamak: Sözleşmede güvence hükümleri yer almıyorsa müteahhitin iflası, mirasçıları hem taşınmazdan hem de tazminattan yoksun bırakabilir. Bu konuda Kentsel Dönüşümde Müteahhit İflası ve Malik Hakları başlıklı yazımız rehber niteliğindedir.
Miras kalan taşınmazın riskli yapı olarak tespit edilmesi hâlinde mirasçılar da bu karara itiraz edebilir. İtiraz hakkı "malik" sıfatına bağlıdır; bu nedenle tapu intikalinin önceden tamamlanmış olması zorunludur.
Riskli yapı tespitine itiraz sürecine ilişkin ayrıntılı bilgiye Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nasıl Yapılır? ve ücretsiz dilekçe örneği için Riskli Yapı Tespiti Dilekçe Örneği sayfamıza göz atabilirsiniz.
| # | Adım | Dikkat Edilmesi Gereken |
|---|---|---|
| 1 | Veraset ilamı alınması | Sulh Hukuk Mahkemesi veya noter; ölüm tarihinden itibaren vakit kaybetmeden |
| 2 | Tapu intikali (tescil) | Tüm mirasçıların katılımı veya noterce düzenlenmiş vekâlet |
| 3 | Elbirliği → Paylı mülkiyet dönüşümü | Mirasçı sayısı fazlaysa taksim anlaşması veya dava |
| 4 | Riskli yapı tespiti ve itiraz | 15 günlük süre kaçırılmamalı |
| 5 | Malikler kurulu toplantısı | 2026 itibarıyla salt çoğunluk esası geçerli |
| 6 | Müteahhit seçimi ve sözleşme imzası | Hukuki inceleme ve güvence hükümleri zorunlu |
| 7 | Kira yardımı başvurusu | İkametgah koşulu ve hisse oranı kontrol edilmeli |
| 8 | Yıkım ve yeniden yapım süreci | Müteahhit iflasına karşı sözleşme güvencesi alınmalı |
| 9 | Yeni tapu tescili | Hisse oranlarının doğruluğu teyit edilmeli |
Miras kalan ev kentsel dönüşüme girerse mirasçılar ne yapmalı? İlk adım, vakit kaybetmeden veraset ilamı alarak tapu intikal işlemini tamamlamaktır. Tapu intikali yapılmadan mirasçılar oy kullanamaz, kira yardımı başvurusunda bulunamaz ve müteahhitle sözleşme imzalayamaz.
Tapuda intikal yapılmadan dönüşüm kararına katılabilir miyiz? Hayır. 6306 sayılı Kanun kapsamında oy kullanabilmek için tapuda kayıtlı "malik" olmak zorunludur; bu da tapu intikalinin tamamlanmış olmasını gerektirir.
Mirasçılar arasında dönüşüm kararında anlaşmazlık çıkarsa ne olur? Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir. Riskli yapı tespiti kesinleşmişse diğer malikler Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne başvurarak idari yollara başvurabilir.
Miras kalan taşınmazda kira yardımından kimler yararlanır? Riskli yapı onay tarihinden önce o taşınmazda fiilen ikamet etmiş olan hak sahipleri yararlanabilir. Birden fazla mirasçı varsa destek, hisseler oranında paylaşılır.
Müteahhit sözleşmesini miras ortaklığında kim imzalar? Elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa tüm mirasçıların imzası ya da ortak vekâlet gerekmektedir. Paylı mülkiyete geçilmişse her mirasçı kendi payı için ayrıca hareket edebilir.
Miras kalan taşınmazda arsa payı hatalıysa ne yapabiliriz? Asliye Hukuk Mahkemesi'nde arsa payı düzeltme davası açılabilir. Kentsel dönüşüm kararı alınmadan önce bu düzeltmenin yapılması, yeni yapıdaki pay dağılımındaki hak kayıplarını önler.
Kentsel dönüşümde miras kalan taşınmazlar, hem miras hukuku hem de kentsel dönüşüm mevzuatının aynı anda uygulandığı, son derece teknik ve dikkat isteyen bir alandır. 2026 yılında yürürlüğe giren Yönetmelik değişiklikleriyle karar alma usulleri köklü biçimde değişmiş; salt çoğunluk esasının getirilmesiyle birlikte süreç daha da hızlanmıştır.
Veraset ilamının zamanında alınmaması, mirasçılar arasındaki anlaşmazlıkların çözümsüz bırakılması ya da müteahhitle sözleşmenin hukuki inceleme yapılmadan imzalanması; kalıcı hak kayıplarına neden olabilir.
Kentsel dönüşüm sürecinin tüm aşamalarında sıkça sorulan soruların yanıtları için Kentsel Dönüşümde En Çok Merak Edilen 120 Soru 120 Cevap rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Miras kalan taşınmazda tapu intikali, dönüşüm oylaması, müteahhit sözleşmesinin denetimi ya da azınlık hakkı koruması gibi her aşamada uzman hukuki danışmanlık almanız, telafi edilmez hak kayıplarının önüne geçer.
Ankara, İstanbul ve Antalya'da vekâletname ile uzaktan hizmet sunulmaktadır.
Kentsel dönüşüm alanında yürütülen davalar ve hukuki süreçler hakkında bilgi almak için:
Ankara Kentsel Dönüşüm Avukatı sayfamızı ziyaret edebilir, İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı veya Antalya Kentsel Dönüşüm Avukatı hizmetlerimizden yararlanabilirsiniz.
TR 
EN 
AR 
RU 
FA 
