İnşaat başladı, birkaç kat yükseldi sonra her şey durdu. Müteahhidin şirketi iflas etti ya da konkordato ilan etti. Şantiyede işçi yok, vinç kilitli, telefonlar açılmıyor. Arsa payınız müteahhit adına tapuda kayıtlı. Eviniz ne olacak?
Bu senaryo, son yıllarda Türkiye'de binlerce malikin yaşadığı gerçek bir kriz. İstanbul'da Fikirtepe ve Gaziosmanpaşa'daki yüzlerce dava, Ankara'daki tamamlanamamış projeler müteahhit iflası kentsel dönüşümün en ağır sonuçlarından biri.
Ama hukuk bu durumda çaresiz değil. Doğru sırayla doğru adımları atan malikler hem tapularını geri alıyor hem tazminat kazanıyor hem de projeyi yeni müteahhitle tamamlatıyor. Bu rehberde o adımları avukat perspektifiyle ele alıyoruz.
İflas: Ticaret mahkemesinin kararıyla müteahhit hakkında iflas hükmü kurulması ve iflas masasının oluşturulmasıdır (İİK md. 166). Bu durumda müteahhidin tüm mal varlığı — arsa payları dahil — iflas masasına girer ve iflas idaresinin yönetimine geçer.
Konkordato: Müteahhidin borçlarını ödeyemez duruma gelerek ticaret mahkemesinden mühlet talep etmesidir (İİK md. 285). Konkordato sürecinde müteahhidin mal varlığı üzerine genel haciz yasağı gelir; devam eden inşaat sözleşmeleri ise komiser denetiminde sürdürülebilir veya feshedilebilir.
İnşaatı terk: Hukuki bir iflas veya konkordato kararı olmaksızın müteahhidin fiilen şantiyeyi bırakması, çalışmayı durdurmasıdır. Uygulamada en sık karşılaşılan ve hukuki açıdan en esnek çözüm yollarının bulunduğu senaryodur.
İflas kararı varsa:
Konkordato kararı varsa:
İflas veya konkordato kararı yoksa:
Müteahhidin inşaatı durdurduğunu veya iflas ettiğini öğrenir öğrenmez şu dört adımı atın:
1. Tapu üzerine ihtiyati tedbir koydurun Müteahhit adına kayıtlı arsa payının üçüncü kişilere satılmasını engellemek için dava açılmadan önce mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmesi zorunludur. 16.05.2025 Yargıtay İBK kararından sonra tedbir alınmadan gerçekleştirilen satışlarda iyiniyetli alıcının tapusu korunmaktadır — yani tapu geri alınamaz. Bu nedenle ihtiyati tedbir artık seçimlik değil, zorunlu bir ilk adımdır.
2. İnşaatın mevcut durumunu tespit ettirin Sulh hukuk mahkemesi aracılığıyla tespit davası açılarak inşaatın tamamlanma oranı, mevcut teknik durumu ve oluşan hasarı bir rapor hâline getirin. Bu rapor hem idari fesih başvurusunda hem iflas masasına alacak kaydında hem de tazminat davasında temel delil olacaktır. Ayrıca inşaatın tamamlanma oranı (%90 eşiği) feshin geriye mi ileriye mi etki edeceğini belirlediğinden bu tespit stratejik öneme sahiptir.
3. Müteahhide noter ihtarnamesi gönderin İflas kararı yoksa ihtarname gönderimi fesih davası için kural olarak zorunludur. İhtarnamede müteahhide işe devam etmesi için makul süre tanınmalıdır (uygulamada 2-6 ay). İhtarname yapılmadan açılan davalarda mahkeme usulden red kararı verebilir.
4. Bina tamamlama sigortası veya teminat mektubunu kontrol edin Sözleşmede bina tamamlama sigortası veya banka teminat mektubu var mı? Varsa bu en hızlı güvence yoludur.
Sözleşme hazırlama aşamasında bu güvencelerin nasıl sağlanacağı hakkında Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi sayfamızı inceleyebilirsiniz.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit, yapı ruhsatı almadan önce aşağıdakilerden birini sunmak zorundadır:
Seçenek A — Bina Tamamlama Sigortası: Müteahhidin taahhüdünü yerine getirememesi halinde sigorta şirketi inşaatın tamamlanmasını güvence altına alır. Müteahhit iflas ettiğinde sigorta şirketine yazılı başvuru yapılarak taahhüdün yerine getirilmediği bildirilir; sigorta şirketi inşaatın tamamlanması için harekete geçer.
Seçenek B — Banka Teminat Mektubu: 13 Aralık 2024 tarihli Resmi Gazete değişikliğiyle teminat oranı yapı maliyetinin %6'sı olarak belirlenmiştir. Mektubun koşulsuz ve cayılamaz nitelikte olması, geçerlilik süresinin teslim tarihinden en az 6 ay sonrasına uzanması zorunludur. Bu nitelikteyse bankaya yazılı bildirim yeterlidir; banka ödeme yapmıyorsa ihtiyati tedbir kararıyla birlikte icra takibi başlatılabilir.
Sözleşmede bu ikisi yoksa: En kötü senaryo budur. Bu durumda yalnızca dava yoluyla tapu iadesi ve tazminat talep edilebilir.
Pratik gerçek: Ankara, İstanbul ve Antalya'da tamamlanamamış projelerin büyük çoğunluğunda bina tamamlama sigortasının ya hiç alınmadığı ya da sözleşmede yer almadığı görülmektedir. Pek çok malik sigorta poliçesinin varlığından haberdar olmadığı için bu yolu kullanmıyor.
Müteahhidin iflası veya inşaatı terk etmesi durumunda kullanılabilecek en hızlı yollardan biri idari fesih mekanizmasıdır.
Şartlar
Başvuru için maliklerden kaynaklanan engel bulunmamalıdır. Yani hak sahiplerinin yerine getirmesi gereken edimler (arsa payı devri vb.) tamamlanmış olmalı, inşaatı durduran bir yargı veya idare kararı bulunmamalıdır.
Süreç
İdari feshin avantajı: Mahkeme kararı beklenmeksizin sözleşmenin sona erdirilmesi mümkündür. Süreç genellikle daha hızlıdır.
İdari feshin sınırı: Başkanlığın fesih kararı yargı denetimine tabidir. Danıştay İDDK (E.2022/3386) içtihadına göre müteahhit idare mahkemesinde itiraz edebilir; ancak mahkemeler kentsel dönüşümün kamu yararı amacını gözetir.
Kentsel dönüşüm sürecinin hukuki boyutlarının tamamı için Kentsel Dönüşüm Avukatı: Riskli Yapı, Hukuki Süreç ve Haklar rehberimizi inceleyebilirsiniz.
İdari fesih yolunu kullanmak istemiyorsanız veya Başkanlık başvurusu sonuç vermemişse mahkeme yoluyla tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
Davanın konusu: Müteahhit adına tescil edilmiş arsa paylarının iptali ve arsa sahipleri adına yeniden tescili.
Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi — kesin yetki (HMK md. 12)
Mecburi dava arkadaşlığı: Birden fazla malik varsa tüm maliklerin davacı olması zorunludur. Eksik davacıyla açılan dava usul hatası nedeniyle reddedilir.
Müteahhit hakkında iflas kararı verilmişse arsa payı iflas masasına girer. Bu durumda:
16.05.2025 Yargıtay İBK Kararının Kritik Etkisi
Müteahhit iflas öncesinde veya inşaatı terk ettikten sonra arsa payını iyiniyetli üçüncü kişilere devrettiyse tapuyu geri alamazsınız. 16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı iyiniyetli alıcıyı korumaktadır. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu üzerine ihtiyati tedbir koydurulması artık hayati bir zorunluluktur.
Müteahhit konkordato talep etmişse süreç iflastan farklı işler:
Pratik not: Konkordato sürecinde inşaata devam edilip edilmeyeceği belirsiz bir dönem yaşanır. Bu süreçte tapuya ihtiyati tedbir koydurulması ve alacak bildiriminin yapılması önerilir.
Müteahhit iflas etmişse yalnızca tapu iadesiyle yetinmeyip alacak kaydı da yaptırılmalıdır.
Alacak kaydı kapsamında şunlar talep edilebilir:
Alacak kaydı için süre: İflas ilanının Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanmasından itibaren belirlenen alacak bildirimi süresi içinde iflas idaresine başvurulması zorunludur. Bu süre kaçırıldığında alacak geç kaydedilir; sıralama gerilere düşer ve ödeme alınması güçleşir.
Müteahhit inşaatı terk etmiş ama hukuki iflas kararı yoksa ve sözleşmeyi feshetmek istemiyorsanız alternatif yol nama ifaya izin davasıdır (TBK md. 472).
Bu davayla mahkemeden başka bir müteahhit tarafından inşaatın tamamlanmasına izin verilmesi talep edilir. Tamamlama masrafları eski müteahhitten tahsil edilir.
Avantajı: Projenin tamamlanması sağlanır, sözleşme ilişkisi korunur ve yeni baştan salt çoğunluk kararı alınması gerekmez.
Dezavantajı: Eski müteahhitten masrafları tahsil etmek iflas veya aciz durumunda pratikte güçleşir. Tamamlama masraflarının baştan güvence altına alınması önerilir.
Müteahhidin iflası veya inşaatı terk etmesi durumunda malikler şu tazminat haklarına sahiptir:
1. Kira mahrumiyeti tazminatı Müteahhidin teslim etmesi gereken tarihten fiili teslim tarihine kadar geçen süre için taşınmazın bulunduğu semtteki emsal kira bedeli esas alınır. Yargıtay kararlarına göre bu talep için ihtarname çekilmesi halinde ihtarda belirtilen tarihten, çekilmemişse dava tarihinden itibaren ticari temerrüt faizi işler.
2. Gecikme cezası (cezai şart) Sözleşmede cezai şart hükmü varsa uygulanır. Yargıtay kararlarına göre cezai şart miktarı aşırı düşükse hakim artırabilir; aşırı yüksekse indirebilir.
3. Fiili zarar tazminatı İnşaatın durması nedeniyle ödenen ekstra kira bedelleri, taşınma giderleri ve benzeri somut zararlar talep edilebilir.
4. Sebepsiz zenginleşme (TBK md. 77) Müteahhide devredilen arsa payı karşılığında inşaat tamamlanmamışsa sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iade talep edilebilir. Geriye etkili fesih halinde müteahhidin yaptığı imalatın bedeli feshin kesinleştiği tarihteki serbest piyasa rayicine göre hesaplanır (Yargıtay 3. HD içtihadı).
İdari fesih veya mahkeme kararıyla sözleşme sona erdirildikten sonra yeni müteahhit seçimine geçilir.
Yeni müteahhit seçimi için:
Kritik uyarı: Yarım kalan inşaatı tamamlayacak müteahhit seçimi, yeni başlayacak müteahhit seçiminden çok daha risklidir. Mevcut inşaatın teknik durumu, yapısal hasarlar, sorumluluk paylaşımı ve ek maliyet hesaplamaları mutlaka avukat ve bağımsız teknik uzman gözetiminde yapılmalıdır.
Ankara'da bu tür davalar genellikle Çankaya, Mamak ve Keçiören ilçelerinde yoğunlaşmaktadır. Ankara merkezli ofisimizden Kentsel Dönüşüm Başkanlığı nezdinde idari fesih başvurularını ve mahkeme süreçlerini yürütüyoruz. Ankara'daki süreç için Ankara Kentsel Dönüşüm Avukatı
İstanbul'da en çok mağduriyet yaratan bölgeler Fikirtepe ve Gaziosmanpaşa'dır. İstanbul'da Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yetki devrini ilçe belediyelerine yapmıştır; idari fesih başvuruları ilgili ilçe belediyesine yapılır. İstanbul'daki süreç için İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı
Antalya'da yabancı uyruklu mülk sahiplerini içeren müteahhit iflası davaları ek karmaşıklık yaratır. Türkiye dışında ikamet eden malikler vekâletname ile uzaktan temsil zorunlu olabilir. Antalya'daki süreç için Antalya Kentsel Dönüşüm Avukatı
| Hukuki Yol | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|
| İhtiyati tedbir talebi | Derhal | Müteahhidin iflasını öğrenince |
| İhtarname (iflas yoksa) | Derhal | Terk anlaşılır anlaşılmaz |
| İdari fesih başvurusu | İşe başlamadan 1 yıl / durdurmadan 6 ay sonra | Malikler istediği zaman başvurabilir |
| Tapu iptali davası | Zamanaşımı yok | Sözleşme feshinden itibaren |
| İflas masasına alacak bildirimi | İflas ilanından itibaren belirlenen süre | İflas ilanı tarihi |
| Tazminat davası | 10 yıl zamanaşımı (TBK md. 146) | İhlalin öğrenilmesinden itibaren |
1. İhtiyati tedbir almadan beklemek Müteahhidin iflas ettiğini öğrenince "bir avukata danışayım, sonra bakarız" demek telafisi olmayan kayıplara yol açar. Müteahhit bu sürede arsa payını iyiniyetli üçüncü kişilere devredebilir ve 16.05.2025 İBK kararı bu alıcıyı korur.
2. İflas masasına alacak bildirimi yapmamak İflas ilanı çıktığında alacak bildirimi için belirlenen süre kaçırılırsa alacak sıralaması gerilere düşer ve ödeme alma ihtimali azalır.
3. İdari fesih yolunu atlayıp doğrudan davaya gitmek İdari fesih mahkeme yoluna kıyasla çok daha hızlıdır. Başkanlığa başvuru değerlendirilmeden dava açmak zaman kaybına yol açabilir.
4. Tüm malikleri davaya dahil etmemek Tapu iptali davasında mecburi dava arkadaşlığı geçerlidir. Eksik davacıyla açılan dava usul hatası nedeniyle reddedilir.
5. Bina tamamlama sigortasını kontrol etmemek Sözleşmede sigorta varsa en hızlı güvence yoludur. Pek çok malik bu poliçenin varlığından haberdar değil.
6. İhtarname içeriğine dikkat etmemek Çok kısa ek süre verilmesi veya fesih iradesinin açıkça belirtilmemesi ihtarnameyi hukuken geçersiz kılar ve davanın reddine yol açabilir.
7. Nama ifayı alternatif olarak değerlendirmemek İnşaatın büyük bölümü tamamlanmışsa sözleşmeden dönmek yerine nama ifaya izin davası daha avantajlı olabilir.
Müteahhit iflas etti, arsa payım gider mi? Hayır, gitmez — ama otomatik olarak da geri gelmez. İflas masasındaki arsa payı için ya iflas idaresine başvurmanız ya da tapu iptali davası açmanız gerekir. Yargıtay içtihadına göre sözleşme feshedilmişse bu pay masadan çıkarılmalıdır.
İflas kararı çıkmadan müteahhit şantiyeyi terk etti, ne yapmalıyım? Önce tapu üzerine ihtiyati tedbir koydurun, ardından noter ihtarnamesi gönderin. Paralel olarak idari fesih başvurusu veya tapu iptali davası için avukatınızla strateji belirleyin.
Konkordato ilan eden müteahhide dava açılabilir mi? Ayni hakka dayalı tapu iptali davaları kural olarak konkordato mühletinden etkilenmez; açılabilir. Ancak tazminat davası gibi para alacaklarının konkordato çerçevesinde takip edilmesi gerekebilir.
Bina tamamlama sigortam var, nasıl kullanırım? Sigorta şirketine yazılı başvuru yaparak müteahhidin taahhüdünü yerine getiremediğini bildirin. Sigorta şirketi inşaatın tamamlanması için harekete geçmekle yükümlüdür.
İnşaatın %80'i tamamlandı ve müteahhit battı. Tapu geri alınabilir mi? Yargıtay 1984/1 İBK kararına göre yüksek tamamlanma oranlarında geriye etkili feshe izin verilmez. Bu durumda nama ifa davası veya ileriye etkili fesihle tazminat talep edilmesi daha uygun strateji olabilir.
Yeni müteahhit seçimi için tüm maliklerin onayı şart mı? Hayır. Arsa payı üzerinden salt çoğunluk (%50+1) yeterlidir.
Tazminat davasında zamanaşımı ne kadardır? TBK md. 146 uyarınca genel zamanaşımı 10 yıldır. Sözleşmeden dönme hakkından doğan tazminat talepleri için bu süre uygulanır.
Kentsel dönüşüm sürecindeki tüm kritik sorular için Kentsel Dönüşümde En Çok Merak Edilen 120 Soru 120 Cevap rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Müteahhit iflası, tapu iptali davası, idari fesih başvurusu ve tazminat süreçlerinde hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Ankara, İstanbul ve Antalya'da vekâletname ile uzaktan hizmet sunulmaktadır.
Tüm gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukuku hizmetlerimiz için Gayrimenkul ve Kentsel Dönüşüm Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
TR 
EN 
AR 
RU 
FA 
