Hızlı Yanıt
6306 sayılı Kanun'un 7/9. maddesi kapsamındaki kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahipleri, müteahhitler, en az bir yıldır riskli yapıda ikamet eden kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri; tapu harcı (%4), noter harcı, damga vergisi, belediye harçları, veraset ve intikal vergisi ile döner sermaye ücretinden tamamen muaf tutulmaktadır. Bunun yanı sıra 150 m² net kullanım alanı altındaki konutlarda %1 indirimli KDV uygulanmakta; kentsel dönüşüm kapsamında kullandırılan kredilerde ise banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV) alınmamaktadır. Kira yardımı hiçbir koşulda gelir vergisine tabi değildir. Bu muafiyetlerden yararlanmak için binanın resmî olarak riskli yapı ilan edilmesi ve sürecin doğru yönetilmesi şarttır.
Kentsel dönüşüm, milyonlarca lira değer taşıyan taşınmazların el değiştirdiği, yeni binaların inşa edildiği ve onlarca hukuki işlemin üst üste yığıldığı karmaşık bir süreçtir. Normal koşullarda bu işlemlerin her biri ayrı ayrı vergilendirilir. Ancak 6306 sayılı Kanun, bu yükü büyük ölçüde ortadan kaldıran kapsamlı muafiyetler öngörmüştür.
Sorun şu: Pek çok mülk sahibi bu muafiyetlerin farkında olmadan yüzbinlerce lira gereksiz vergi ve harç ödiyor ya da muafiyet hakkı olduğu halde bunu kullanmadan süreci tamamlıyor. Bazı tapu müdürlükleri mevzuata rağmen harç talep etmeyi sürdürmektedir. Danıştay'ın emsal kararlarına rağmen uygulamada farklılıklar devam etmektedir.
Bu rehber; 2026 yılı itibarıyla güncel mevzuat ve yargı içtihadı çerçevesinde, hangi vergilerden muaf olduğunuzu, muafiyetin şartlarını ve hakkınızı kullanmak için ne yapmanız gerektiğini avukat perspektifiyle ele almaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinin tamamı hakkında kapsamlı bilgi almak için Kentsel Dönüşüm Avukatı: Riskli Yapı, Hukuki Süreç ve Haklar rehberimizi inceleyebilirsiniz.
6306 sayılı Kanun'un 7/9. maddesi —7153 sayılı Kanun'la 10.12.2018 tarihinde kapsamı genişletilen haliyle— muafiyetten yararlanacak kişileri açıkça saymıştır:
Kritik Ayrım: Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için "en az bir yıldır fiilen kullanım" şartı aranmaktadır. Bu şartı sağlayamayan kiracılar muafiyetten yararlanamaz. Mülk sahipleri için böyle bir ikamet veya kullanım süresi şartı yoktur.
Normal bir taşınmaz alım satımında, işlem değeri üzerinden alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı %2 oranında, toplamda %4 tapu harcı tahsil edilir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde ise bu harcın tamamı kaldırılmaktadır.
6306 sayılı Kanun'un 7/9. maddesi uyarınca muafiyet kapsamında olan başlıca işlemler şunlardır:
Danıştay'ın Belirleyici Kararı
Tapu harcı muafiyetinin kapsamı uzun süre tartışma konusu oldu. Bazı tapu müdürlükleri "ilk satış" tanımını dar yorumlayarak harç talep etmeye devam etti. Danıştay 9. Dairesi kararında bu tartışmayı bağlayıcı biçimde noktaladı: Tapu kaydında 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı beyanı bulunan taşınmazların satışında ödenen tapu harcının istisna kapsamında olduğunu, harçtan müstesna bu işlemlerde tahsil edilen tutarın iade edilmesi gerektiğine hükmetti. Mahkeme, harçtan muaf olan işlemlerin vergilendirilmesini açık bir vergilendirme hatası olarak nitelendirdi.
Pratik Uyarı: Tapu müdürlüğünün harç talep etmesi halinde muafiyet talebinizi işlem öncesinde yazılı olarak yapın. Buna rağmen harç tahsil edilirse önce ilgili vergi dairesine yazılı düzeltme başvurusu yapın. Red ya da cevapsız kalınması halinde tebliğden itibaren 30 gün içinde Vergi Mahkemesi'nde iptal ve iade davası açabilirsiniz. Zamanaşımı süresi harcın ödendiği tarihten itibaren 5 yıldır.
2024 yılında yapılan düzenlemeyle konut teslimlerinde KDV oranı %20'ye yükseltilmiştir. Bu ciddi bir maliyet kalemidir: 5 milyon TL değerinde bir daire alımında standart KDV yükü 1 milyon TL'ye ulaşmaktadır.
Kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen konutlarda ise farklı bir tablo söz konusudur:
%1 İndirimli KDV: Net kullanım alanı 150 m² ve altındaki konutlarda %1 KDV oranı uygulanır. Bu oran, standart %20 orana kıyasla alıcıya ve maliklere çok büyük bir maliyet avantajı sağlar.
%20 Standart KDV: Net kullanım alanı 150 m²'yi aşan konutlarda standart oran geçerlidir; kentsel dönüşüm kapsamında olması bu eşiği değiştirmez.
İşyeri teslimleri: KDV oranı %20 olarak uygulanır; kentsel dönüşüm kapsamındaki işyerlerine özel bir indirimli oran öngörülmemiştir.
Önemli Ayrım — Net Alan / Brüt Alan: KDV avantajı net kullanım alanı üzerinden hesaplanır, brüt alan değil. Sözleşmede "90 m² brüt" yazıyorsa net kullanım alanı 75–78 m²'ye düşebilir. Bu nedenle alacağınız bağımsız bölümün net kullanım alanını mutlaka sözleşmeye yazdırın. Sözleşme konusunda daha fazla bilgi için Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi rehberimize bakabilirsiniz.
%1 KDV ile konut teslimi yapan müteahhitler, inşaat sürecinde yüklendikleri %20 KDV ile teslimde uyguladıkları %1 KDV arasındaki farkı Hazine'den iade olarak talep edebilir. Bu iade mekanizması müteahhidin finansal yükünü önemli ölçüde azaltır ve projenin sürdürülebilirliğini güçlendirir.
Damga vergisi, sözleşme ve belgeler üzerinden binde 9,48 oranında tahsil edilen bir vergidir. Kentsel dönüşüm sürecinde imzalanan onlarca belge düşünüldüğünde bu kalem önemli rakamlara ulaşabilir.
6306 sayılı Kanun'un 7/9. maddesi kapsamında aşağıdaki belgeler damga vergisinden muaftır:
Danıştay 9. Dairesi kararında; kentsel dönüşüm kapsamındaki inşaat işlerine ait hakediş ödemelerinden kesilen damga vergisinin iade edilmesi gerektiğine hükmetmiş; söz konusu işlemlerin 6306 sayılı Kanun'un 7/9. maddesi uyarınca istisna kapsamında olduğunu teyit etmiştir.
Uygulamada Dikkat: Damga vergisi muafiyetinden yararlanmak için sözleşme veya belgenin kentsel dönüşüm kapsamında olduğu açıkça belirtilmelidir. "6306 sayılı Kanun kapsamındadır" ibaresinin belgeye eklenmesi, vergi dairesi itirazlarını büyük ölçüde önler.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki sözleşmeler noter harcından muaftır. Bu muafiyet özellikle şu belgeleri kapsar:
Danıştay 9. Dairesi, kararında; kentsel dönüşüm kapsamında imzalanan hasılat paylaşımı esaslı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noter harcından istisna olduğuna hükmetmiştir. Aynı kararda, bu işlemlerden noter harcı alınmasının 213 sayılı Vergi Usul Kanunu anlamında açık bir mevzuda hata teşkil ettiği vurgulanmıştır.
Sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunluluğu hakkında daha fazla bilgi için Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Riskli yapı kararı kesinleşmiş binalar için belediyeler tarafından tahsil edilen pek çok harç ve ücret kaleminden muafiyet söz konusudur:
| Harç / Ücret Kalemi | Muafiyet Durumu |
|---|---|
| İmar durumu belgesi harcı | Muaf |
| Yol katılım payı | Muaf |
| Kanalizasyon harcamalarına katılma payı | Muaf |
| İnşaat ruhsatı harcı | Muaf (mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar) |
| Otopark harcı | Muaf |
| İskan (yapı kullanma izni) harcı | Muaf |
| Asansör tescil ve kontrol ücreti | Muaf |
| Döner sermaye ücreti | Muaf |
Önemli sınır: İnşaat ruhsatı harcındaki muafiyet, mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanı için geçerlidir. Bu sınırı aşan kısım için standart harçlar uygulanır.
6306 sayılı Kanun'un 7/9. maddesi, kentsel dönüşüm kapsamındaki işlem ve uygulamaları veraset ve intikal vergisinden de muaf tutmaktadır. Bu muafiyet, dönüşüm sürecindeki devir işlemlerini (tapu devirleri, kat irtifakı, kat mülkiyeti tesisi vb.) kapsamakla birlikte, miras yoluyla gerçekleşen intikallerde kapsamın sınırları her somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.
Danıştay 9. Dairesi kararında 6306 sayılı Kanun'un 7/9. maddesinin veraset ve intikal vergisini açıkça muafiyet kapsamına aldığını teyit etmiştir.
Kentsel dönüşümde miras ve hisseli tapu sorunları hakkında daha fazla bilgi için Arsa Payı Düzeltme Davası sayfamızı inceleyebilirsiniz.
6306 sayılı Kanun'un 7/9. maddesi uyarınca; kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve en az bir yıldır riskli yapıda kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet eden ya da işyeri bulunan kişilere kullandırılan kredilerden lehe alınan paralar (faiz, komisyon vb.) BSMV'den istisnadır.
Bu muafiyet kredi maliyetlerini doğrudan düşürerek hem maliklerin hem de hak sahibi kiracıların finansman yükünü hafifletir.
Dikkat: BSMV muafiyeti için kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinde en az bir yıllık fiilî kullanım şartı aranmaktadır. Bu şartı sağlayamayan kişiler muafiyetten yararlanamaz.
Kentsel dönüşümde gelir vergisi konusu, en çok karıştırılan ve en çok hak kaybına yol açan alandır. Bu rehberde her senaryoyu net olarak açıklıyoruz.
6306 sayılı Kanun kapsamında ödenen devlet kira yardımı gelir vergisine tabi değildir. Beyanname verilmesine gerek yoktur; yıllık kira yardımı tutarı diğer gelirlerinizle birleştirilmez. Bu konu tartışmasız yerleşik uygulamadır.
Kira yardımının kimlere, ne kadar ve nasıl ödendiğini öğrenmek için Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Kentsel dönüşüm kapsamında aldığınız yeni daireyi satmanız halinde Gelir Vergisi Kanunu'nun genel hükümleri uygulanır. 6306 sayılı Kanun bu konuda özel bir muafiyet öngörmemektedir:
5 yıl içinde satış: Elde edilen kazanç "değer artışı kazancı" sayılır ve gelir vergisine tabidir. 2026 yılı itibarıyla 120.000 TL'lik istisna tutarını aşan kazanç üzerinden artan oranlı vergi ödenmesi gerekir.
5 yıl sonra satış: Gayrimenkulü iktisap tarihinden itibaren 5 tam yıl geçtikten sonra satarsanız değer artışı kazancı vergisinden tamamen muaf olursunuz. Bu 5 yıllık süre, tapunun adınıza tescil edildiği tarihten itibaren başlar.
Kritik Soru — 5 Yıl Hangi Tarihten Başlar?
Kentsel dönüşümde "iktisap tarihi" tartışmalı bir konudur. Vergi idaresi genellikle yeni binanın tapu tescil tarihini esas almaktadır. Yargı kararları somut olaya göre farklılık gösterebileceğinden bu konuda mutlaka bir avukattan bireysel danışmanlık almanızı öneririz.
Sürekli satış yapanlar: Birden fazla daire satışı yapanlar için vergi idaresi "ticari kazanç" nitelendirmesi yapabilmektedir. Bu durumda gelir vergisi oranları çok daha yüksek olmakta ve KDV yükümlülüğü de gündeme gelmektedir.
Kentsel dönüşüm kapsamında maliklerin birbiriyle ya da müteahhitle yaptığı tapu devir işlemleri tapu harcından muaf olduğu gibi, riskli yapı kapsamında gerçekleştirilen bu devir işlemlerinde değer artışı kazancı vergisi de aranmaz; zira ortada satış bedeli karşılığı bir edinim yoktur. Ancak devre konu taşınmazın riskli yapı kapsamında olduğunun belgelenmesi şarttır.
| Vergi / Harç Kalemi | Durum | Şart |
|---|---|---|
| Tapu harcı (%4) | Tam muafiyet | Riskli yapı ilan edilmiş olmalı |
| KDV (150 m² altı konut) | %1 İndirimli oran | Net alan 150 m² altında olmalı |
| KDV (150 m² üstü konut) | %20 standart oran | Muafiyet yok |
| Damga vergisi | Tam muafiyet | Belge 6306 kapsamında olmalı |
| Noter harcı | Tam muafiyet | Sözleşme 6306 kapsamında olmalı |
| Belediye harçları | Büyük ölçüde muaf | Ruhsatta 1,5 kat sınırı geçerli |
| Veraset ve intikal vergisi | Muaf (dönüşüm işlemlerinde) | İşlem 6306 kapsamında olmalı |
| Döner sermaye ücreti | Tam muafiyet | — |
| BSMV (kredi faizi) | Muaf | Kiracı/sınırlı hak sahibinde 1 yıl şartı var |
| Gelir vergisi (kira yardımı) | Tam muafiyet | Devlet kira yardımı için geçerli |
| Gelir vergisi (daire satışı) | 5 yıl sonra muaf | Tescil tarihinden 5 yıl geçmeli |
Kentsel dönüşüm vergi muafiyetleri otomatik olarak uygulanmaz. Muafiyetten yararlanmak için:
Tapu işlemlerinde: Tapu müdürlüğüne işlem öncesinde yazılı muafiyet talebi sunulmalıdır. Talep yapılmadan harç ödenirse sonradan iade için dava sürecine girmeniz gerekir.
Sözleşmelerde: Noterde düzenlenen sözleşmelerde "6306 sayılı Kanun kapsamındadır" ibaresinin açıkça yer alması gerekir. Bu ibare yoksa noter harcı ve damga vergisi muafiyeti uygulanmayabilir.
Belediye işlemlerinde: Ruhsat ve iskan başvurularında riskli yapı belgesi ve riskli yapı tespit raporu eklenmelidir. Aksi halde belediye standart harçları talep eder.
Haksız tahsil durumunda: Muafiyet kapsamında olmasına rağmen vergi veya harç tahsil edildiyse:
1. Muafiyet talebini sözlü yapmak Tapu müdürlüğüne ya da notere sözlü itiraz yetmez. Muafiyet talebinizi her zaman yazılı ve belgeleyerek yapın; aksi halde hem muafiyetten yararlanamayabilirsiniz hem de sonradan iade sürecinde ispat sorunu yaşarsınız.
2. Brüt alan üzerinden KDV hesaplamak "90 m² daire" alıyorsanız net kullanım alanını sözleşmede açıkça belirtin. Net alan 150 m²'yi aşıyorsa %20 KDV uygulanır; bu fark devasa bir rakama karşılık gelir. Kat karşılığı sözleşmesinde net/brüt alan ayrımı için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İptal Davası sayfamızı inceleyin.
3. Yeni daireyi 5 yıl içinde satmak Kentsel dönüşümle edindiğiniz daireyi kısa sürede satmayı planlıyorsanız değer artışı kazancı vergisi hesabını mutlaka önceden yapın. 5 yılı tamamlamak çoğu zaman çok daha avantajlıdır.
4. Kira yardımını gelir olarak beyan etmek Devlet kira yardımını yıllık gelir beyannamenizdeki gelirlerinize kesinlikle eklemeyin. Bu ödeme vergiden muaftır; beyan zorunluluğu yoktur.
5. Muafiyet kapsamını bilmeden sözleşme imzalamak Müteahhit sözleşmesinde vergi ve harç yüklerinin kime ait olacağı açıkça yazılmalıdır. Muafiyetler kullanılmadan sözleşme imzalanırsa bu yük sözleşme gereği size kalabilir. Sözleşme hazırlanması için Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği sayfamıza bakabilirsiniz.
6. Kiracıyken BSMV muafiyetini kaçırmak Riskli yapıda en az bir yıldır ikamet eden kiracılar için kullandırılan kredilerde BSMV alınmaz. Ancak bu hak bankaya yazılı olarak bildirilmeli ve fiilî kullanım süresi belgelenmelidir. Aksi halde banka standart oran uygular.
Vergi muafiyetleri ulusal mevzuata dayanmakla birlikte uygulama biçimi şehirden şehire farklılık göstermektedir. Özellikle belediye harçları ve yerel yönetim ücretleri konusunda her şehrin uygulaması kendine özgü ayrıntılar barındırmaktadır.
Ankara'da kentsel dönüşüm vergi süreçleri için Ankara Kentsel Dönüşüm Avukatı sayfamızı, İstanbul'daki uygulamalar için İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı sayfamızı, Antalya'daki yerel düzenlemeler için ise Antalya Kentsel Dönüşüm Avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Kentsel dönüşümde tapu harcı ödenmez mi? Doğru. 6306 sayılı Kanun'un 7/9. maddesi kapsamındaki riskli yapılarda gerçekleştirilen devir, tescil ve satış işlemlerinde tapu harcı (%4) alınmaz. Danıştay'ın emsal kararları bu muafiyeti teyit etmektedir. Bazı tapu müdürlükleri hâlâ harç talep edebilmekte; bu durumda yazılı muafiyet talebinde bulunmanız ve gerekirse dava açmanız gerekir.
%1 KDV'den yararlanmak için ne gerekiyor? Binanın 6306 kapsamında riskli yapı ilan edilmiş olması ve alacağınız bağımsız bölümün net kullanım alanının 150 m²'yi geçmemesi gerekir. 150 m²'yi aşan konutlarda %20 standart KDV uygulanır.
Kira yardımını beyan etmem gerekiyor mu? Hayır. Devlet tarafından ödenen kentsel dönüşüm kira yardımı gelir vergisine tabi değildir. Yıllık beyannamede bu tutarı göstermenize gerek yoktur.
Yeni dairemizi satarsak ne kadar vergi öderiz? Tescil tarihinden itibaren 5 yılı doldurmadan satarsanız elde ettiğiniz kazanç değer artışı kazancı vergisine tabidir; 2026 itibarıyla 120.000 TL'lik istisna uygulanır, aşan kısım vergilendirilir. 5 yıl geçtikten sonra satışta gelir vergisi ödemezsiniz.
Damga vergisi muafiyeti hangi belgeleri kapsar? Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hasılat paylaşımı sözleşmeleri, tahliye taahhütnameleri, hakediş ödemeleri belgeleri, kira yardımı başvuru belgeleri ve idareye sunulan diğer taahhütnameler damga vergisinden muaftır.
Muafiyet hakkım olduğu halde harç ödettilerse ne yapabilirim? 30 gün içinde ilgili vergi dairesine ya da tapu müdürlüğüne yazılı düzeltme-şikâyet başvurusu yapın. Ret kararı gelirse Vergi Mahkemesi'nde iptal ve iade davası açabilirsiniz. Zamanaşımı harcın ödendiği tarihten itibaren 5 yıldır; iade edilen tutara tecil faizi de işler.
Belediye harç muafiyeti sınırsız mı? Hayır. Ruhsat harcındaki muafiyet mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanı için geçerlidir. Bu sınırı aşan kısım için standart harç uygulanır.
Kiracı olarak BSMV muafiyetinden yararlanabilir miyim? Evet; riskli yapıda en az bir yıldır ikamet eden ya da işyeri bulunan kiracılar, kentsel dönüşüm kapsamında kullandıkları kredilerde BSMV muafiyetinden yararlanabilir. Bir yıllık fiilî kullanım şartı aranmaktadır.
Müteahhit vergi ve harç muafiyetlerini kendi adına kullanabilir mi? Evet. Müteahhitler de tapu harcı, noter harcı ve damga vergisi muafiyetlerinden yararlanır. Ayrıca %1 KDV ile konut teslimi yapan müteahhitler, yüklendikleri ve indiremeyecekleri KDV farkını Hazine'den iade olarak alabilir.
Veraset ve intikal vergisi kentsel dönüşümde ödenir mi? 6306 sayılı Kanun'un 7/9. maddesi kentsel dönüşüm kapsamındaki işlem ve devir uygulamalarını veraset ve intikal vergisinden muaf tutmaktadır. Danıştay kararları da bu muafiyeti teyit etmektedir. Miras yoluyla gerçekleşen intikallerde muafiyetin kapsamı somut olaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.
6306 sayılı Kanun'un sağladığı vergi muafiyetleri son derece kapsamlı; ancak otomatik uygulanmıyor. Tapu müdürlüğüne yazılı talepte bulunmayan, sözleşmeye doğru ibareyi yazdırmayan ya da riskli yapı belgelerini zamanında ilgili kurumlara sunmayan mülk sahipleri bu haklardan yararlanamıyor.
Kentsel dönüşüm sürecinin başından — riskli yapı tespitinden — iskan alınmasına kadar her aşamada vergi ve harç yüklerini minimize etmek, muafiyetleri doğru ve zamanında kullanmak için hukuki danışmanlık almak en güvenli yoldur.
Riskli yapı tespitine itiraz sürecini öğrenmek için Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nasıl Yapılır? sayfamızı, süreçteki tüm kritik sorular için Kentsel Dönüşümde En Çok Merak Edilen 120 Soru 120 Cevap rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Tapu harcı iadesi, KDV muafiyetinin kullanılması, sözleşme hazırlığı veya kentsel dönüşüm sürecinin tamamında hukuki danışmanlık almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Ankara, İstanbul ve Antalya'da vekâletname ile uzaktan hizmet sunulmaktadır.
Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki ve vergi danışmanlığı niteliği taşımamaktadır. Her somut durum güncel mevzuat ve yargı içtihadı çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.
TR 
EN 
AR 
RU 
FA 
